鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０１調秋田Ｔ -17	秋田市		更地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	Ｒ０２公秋田Ｎ -12	秋田市		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		商業 (90,500)
c	Ｒ０１調秋田Ｔ -18	秋田市		更地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,400)
d	Ｒ０１調秋田Ｏ -27	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.5m市道、中間画地		商業 (80,500)
e	Ｒ０１調秋田Ｆ -10	秋田市		建付地	（　）	長方形	南18m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,169	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	50,166	100 [ 81.6]	61,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,500
b	(　 ) 30,246	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	48,010	100 [ 81.6]	58,836		58,800
c	(　 ) 54,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	53,968	100 [ 83.3]	64,788		64,800
d	(　 ) 49,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	54,487	100 [ 86.2]	63,210		63,200
e	(　 ) 88,141	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	61,853	100 [ 99.0]	62,478		62,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,600 円／㎡]

秋田 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,005,667	2,856,725	10,148,942	8,327,600	1,821,342	（　0.9429） 1,717,343	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	32,402,698 円　　　　（　 48,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	325.00	Ｓ2	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	675 ㎡	15.0 m x 43.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階店舗（各階４戸：平均約７２㎡）のテナントビルを想定した。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

内階段・廊下等の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	325.00	88.5	287.50	2,170	623,875	3.0	1,871,625
							0.0	0
2～ 2	店舗	325.00	88.5	287.50	1,800	517,500	3.0	1,552,500
							0.0	0
～

～

～

計		650.00	88.5	575.00		1,141,375		3,424,125
								0

⑨年額支払賃料	1,141,375 円　×　12ヶ月　＝　 13,696,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 575.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,696,500 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,441,650 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,974,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,424,125 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,817 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,005,667 円　　　　（　 19,268 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１調（賃）秋田Ｎ　　　　-4	1,430 ( 1,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,810	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０２公（賃）秋田Ｏ　　　　-1	1,839 ( 1,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,858
c	Ｒ０１調（賃）秋田Ｎ　　　　-1	1,511 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	1,734

秋田 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	545,000 円	109,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	720,825 円	14,416,500　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 326,500 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 1,046,400 円	109,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,856,725 円　（　　　　　　 4,232 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 35 ％　＋　0.0732 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,327,600 円（　　　　　 12,337 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,005,667 円
②総費用	2,856,725 円
③純収益　①－②	10,148,942 円
④建物等に帰属する純収益	8,327,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,821,342 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,717,343 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,544 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,402,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
秋田 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-13

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　平野　太郎

印

TEL.

鑑定評価額

41,600,000 円

１㎡当たりの価格

61,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市保戸野通町６３番１外｢保戸野通町５－３１｣				②地積　(㎡)	675 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	銀行Ｓ3	各種店舗が建ち並ぶ既成商業地域	南21m県道	水道、ガス、下水	秋田 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 280 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 690 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

「通町商店街」と呼称される
、店舗及び街路が整然と配置
された商業地域

街

路

２１ｍ県道

交通

施設

ＪＲ秋田駅北西方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、利用状況は現状維持と予測する。商人の町として栄えた歴史のある商店街であ
り、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部の商業地域及びそれに準ずる地域である。中心となる需要者は、営業所や店舗等としての利
用を目的とする地場の企業や個人事業主等である。以前のような人通りはみられないものの、商店街の活性化に向けた
様々な取り組みが行われており、「１００年商店街」としてのブランディング化も検討されている。商業地域としての
相対的な地位は保たれている。中心となる価格帯は、業種業態により画地規模が様々であるため、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域周辺には賃貸物件もみられるが、自己利用の低層店舗が中心であるため、賃貸経営を前提に土地を購入する市場参
加者は少ない。対象標準地の属する市場には土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位
に試算された。本件では、取引市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 98.0]

[100.0]
100

61,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済には持ち直しの動きが続くが、市場
規模が徐々に縮小しているなか、収益性に対
する見通しには弱い動きもみられる。

駐車場用地確保が課題となっている商店街で
あるが、商店街では様々なイベントを実施す
る等、活性化に向けた取り組みが行われてい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０１調秋田Ｔ -18	秋田市		更地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,400)
b	Ｒ０１調秋田Ｏ -27	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.5m市道、中間画地		商業 (80,500)
c	Ｒ０２公秋田Ｎ -16	秋田市		建付地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ｒ０２公秋田Ｐ -6	秋田市		更地	（　）	長方形	北8.5m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,508	100 [ 86.4]	63,088	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,100
b	(　 ) 49,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	54,487	100 [ 88.2]	61,777		61,800
c	(　 ) 46,135	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	54,276	100 [ 88.4]	61,398		61,400
d	(　 ) 67,457	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	58,658	100 [ 90.3]	64,959		65,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,700 円／㎡]

秋田 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,868,781	2,626,182	9,242,599	7,511,780	1,730,819	（　0.9710） 1,680,625	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	31,709,906 円　　　　（　 47,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	325.00	Ｓ2	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	675 ㎡	15.0 m x 43.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階に部分貸しの店舗を想定した。平置駐車場１０台を配置

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

内階段・内廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	325.00	84.3	274.00	1,985	543,890	3.0	1,631,670
							0.0	0
2～ 2	店舗	325.00	87.7	285.00	1,588	452,580	3.0	1,357,740
							0.0	0
～

～

～

計		650.00	86.0	559.00		996,470		2,989,410
								0

⑨年額支払賃料	996,470 円　×　12ヶ月　＝　 11,957,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 559.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,957,640 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,315,764 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,841,876 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,989,410 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,868,781 円　　　　（　 17,583 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）秋田Ｏ　　　　-1	1,839 ( 1,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	2,024	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,990 円/㎡　月額支払賃料（　 1,985 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０１調（賃）秋田Ｎ　　　　-1	1,511 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	1,934
c	Ｒ０１調（賃）秋田Ｎ　　　　-4	1,430 ( 1,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	2,052

秋田 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	495,500 円	99,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	657,882 円	13,157,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 323,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 951,300 円	99,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	99,100 円	99,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,100 円	99,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,626,182 円　（　　　　　　 3,891 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9710

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,100,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,511,780 円（　　　　　 11,129 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,868,781 円
②総費用	2,626,182 円
③純収益　①－②	9,242,599 円
④建物等に帰属する純収益	7,511,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,730,819 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,680,625 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,490 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,709,906 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,000 円／㎡）