鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公秋田Ｎ -1	秋田市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	Ｒ０２公秋田Ｒ -41	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｈ３１公秋田Ｆ -13	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.5m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	Ｒ０２公秋田Ｎ -19	秋田市		更地	（　）	長方形	西7.5m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
e	Ｒ０２公秋田Ｎ -12	秋田市		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		商業 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,441	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	59,684	100 [ 98.0]	60,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,900
b	(　 ) 52,939	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	58,586	100 [ 97.0]	60,398		60,400
c	(　 ) 58,000	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,666	100 [ 98.0]	57,822		57,800
d	(　 ) 39,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	48,750	100 [ 80.8]	60,334		60,300
e	(　 ) 30,246	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	47,769	100 [ 86.7]	55,097		55,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,000 円／㎡]

秋田 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,462,679	2,149,093	7,313,586	6,976,770	336,816	（　0.9459） 318,594	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,011,208 円　　　　（　 41,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	110.50	ＲＣ5	552.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	146 ㎡	10.2 m x 14.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階まで各階部分貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 72.2 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.50	69.5	76.75	2,855	219,121	3.0	657,363
							0.0	0
2～ 2	店舗	110.50	72.9	80.50	2,105	169,453	3.0	508,359
							0.0	0
3～ 5	店舗	110.50	72.9	80.50	2,010	161,805	3.0	485,415
							0.0	0
～

～

計		552.50	72.2	398.75		873,989		2,621,967
								0

⑨年額支払賃料	873,989 円　×　12ヶ月　＝　 10,487,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 398.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,487,868 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,048,787 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,439,081 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,621,967 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,598 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,462,679 円　　　　（　 64,813 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１調（賃）秋田Ｌ　　　　-11	1,758 ( 1,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,198	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,110 円/㎡　月額支払賃料（　 2,105 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０２公（賃）秋田Ｒ　　　　-6	2,320 ( 2,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,320
c	Ｒ０１調（賃）秋田Ｎ　　　　-1	1,511 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,889

秋田 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	469,500 円	93,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	524,393 円	10,487,868　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,400 円	93,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	93,900 円	93,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,900 円	93,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,149,093 円　（　　　　　　 14,720 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 552.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,976,770 円（　　　　　 47,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,462,679 円
②総費用	2,149,093 円
③純収益　①－②	7,313,586 円
④建物等に帰属する純収益	6,976,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	336,816 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	318,594 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,182 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,011,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
秋田 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-7

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　佐藤　信博

印

TEL.

鑑定評価額

8,540,000 円

１㎡当たりの価格

58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市大町５丁目１７番１｢大町５－１－１０｣				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗ＲＣ4F1B	中層の飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	西8m市道	水道、ガス、下水	秋田 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 140 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

秋田県を代表する川反飲食店
街の中で旭川沿いに位置する
繁華街

街

路

８ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅南西方

1.5km

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

飲食系の商業地域で、空ビル等もあるが利用状況は当面現状維持と予測。秋田駅前商業地域の発展もあり、当地
域の空店舗率は比較的高く、賃貸需要は弱い。その影響を受けて地価は当分の下落傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、秋田市中心部の既存商業地域等である。需要者の中心は、飲食業を営む県内外の企業や地縁を有する個
人事業者である。川反地区は東北有数の飲食店街であるが、店舗等の需要は、近年秋田駅前地区が多くなっている。そ
の為、大町地区では空ビルや空店舗も多くなり、繁華性はやや低下傾向にある。その影響を受け地価は下落している。
商業地域は業種や規模が多種多様で、需要の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

飲食店舗中心の賃貸用商業施設が多い地域であるが、空室率も高いこともあり賃貸事例の収集は困難で、収益価格は求
めたが、試算にあたり想定要素も多く、信頼性には相対的な限界があると判断した。比準価格は、代替競争関係にある
事例から適切に要因比較して求めたもので、市場性を反映した実証的価格として信頼性が高いと判断した。よって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[102.0]

[100.0]
100

59,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商圏人口の減少もあり、店舗の進出が見られ
る地域とその他の地域では商況に格差が生じ
ている。

秋田駅前との競合もあり、川反地区は空ビル
が見られる外、既存ビルの空室率も高くなっ
ており市場性が低下傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公秋田Ｎ -1	秋田市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	Ｒ０２公秋田Ｐ -6	秋田市		更地	（　）	長方形	北8.5m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,400)
c	Ｒ０１調秋田Ｔ -16	秋田市		底地	（　）	長方形	南9m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	Ｒ０２公秋田Ｎ -12	秋田市		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,441	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	59,804	100 [ 99.0]	60,408	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,400
b	(　 ) 67,457	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	56,214	100 [ 94.1]	59,739		59,700
c	(　 19,558) 39,116	100 [ 80.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,699	100 [ 87.0]	55,976		56,000
d	(　 ) 30,246	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	48,010	100 [ 84.5]	56,817		56,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	限定価格	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,000 円／㎡]

秋田 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,182,401	2,099,861	7,082,540	6,820,740	261,800	（　0.9459） 247,637	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,672,396 円　　　　（　 32,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	108.00	ＲＣ5	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	146 ㎡	10.2 m x 14.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸しの５階建飲食店ビルを想定。

⑦有効率　 76.4 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	76.4	82.50	2,460	202,950	3.0	608,850
							0.0	0
2～ 5	店舗	108.00	76.4	82.50	1,955	161,288	3.0	483,864
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	76.4	412.50		848,102		2,544,306
								0

⑨年額支払賃料	848,102 円　×　12ヶ月　＝　 10,177,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 412.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,177,224 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,017,722 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,159,502 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,544,306 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,899 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,182,401 円　　　　（　 62,893 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｈ３１公（賃）秋田Ｐ　　　　-1	2,451 ( 2,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,173	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,960 円/㎡　月額支払賃料（　 1,955 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０２公（賃）秋田Ｒ　　　　-6	2,320 ( 2,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,367
c	Ｒ０１調（賃）秋田Ｐ　　　　-5	1,173 ( 1,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,504

秋田 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	459,000 円	91,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	508,861 円	10,177,224　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 881,200 円	91,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,099,861 円　（　　　　　　 14,383 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,820,740 円（　　　　　 46,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,182,401 円
②総費用	2,099,861 円
③純収益　①－②	7,082,540 円
④建物等に帰属する純収益	6,820,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	261,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	247,637 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,696 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,672,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,000 円／㎡）