鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公秋田Ｔ -18	秋田市		更地	（　）	正方形	東6m市道、北2.4m、角地		２中専 (60,200)
b	Ｒ０１調秋田Ｇ -7	秋田市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	Ｒ０１調秋田Ｇ -4	秋田市		建付地	（　）	長方形	東4m未舗装私道、北5.5m、角地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０１調秋田Ｇ -5	秋田市		更地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		２中専 (60,160)
e	Ｈ３１公秋田Ｊ -22	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m私道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,749	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	58,313	100 [ 99.0]	58,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	60,100
b	(　 ) 54,685	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	55,811	100 [ 100.0]	55,811		56,900
c	(　 ) 51,282	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.7]	57,576	100 [ 104.1]	55,308		56,400
d	(　 ) 54,471	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	56,693	100 [ 103.0]	55,042		56,100
e	(　 ) 48,166	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	52,238	100 [ 95.0]	54,987		56,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,100 円／㎡]

秋田 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,745,946	695,713	3,050,233	2,533,680	516,553	（　0.9696） 500,850	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,434,375 円　　　　（　 37,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -56　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.24	Ｗ2	238.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	279 ㎡	17.2 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、専有面積約５３㎡、４戸のアパートで、敷地内には平置駐車場５台を配置

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	119.24	89.6	106.82	1,380	147,412	1.0	147,412
							1.0	147,412
2～ 2	住宅	119.24	89.6	106.82	1,408	150,403	1.0	150,403
							1.0	150,403
～

～

～

計		238.48	89.6	213.64		297,815		297,815
								297,815

⑨年額支払賃料	297,815 円　×　12ヶ月　＝　 3,573,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 213.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,573,780 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 271,165 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,602,615 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	297,815 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 297,815 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 140,561 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,745,946 円　　　　（　 13,426 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１調（賃）秋田Ｅ　　　　-6	1,466 ( 1,379)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,440 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０１調（賃）秋田Ｌ　　　　-7	1,519 ( 1,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,523
c	Ｒ０２公（賃）秋田Ｒ　　　　-2	1,436 ( 1,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	1,394

秋田 -56　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,000 円	32,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,213 円	3,873,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,200 円	32,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	97,200 円	32,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 695,713 円　（　　　　　　 2,494 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,400,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 238.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,533,680 円（　　　　　 9,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,745,946 円
②総費用	695,713 円
③純収益　①－②	3,050,233 円
④建物等に帰属する純収益	2,533,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	516,553 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	500,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,795 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,434,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
秋田 -56　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -56

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　戸澤　一喜

印

TEL.

鑑定評価額

16,000,000 円

１㎡当たりの価格

57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市八橋三和町１２３番１｢八橋三和町１１－２５｣				②地積　(㎡)	279 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域	東5.5m市道	水道、ガス、下水	秋田 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 390 ｍ、南 130 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

山王官庁街に隣接する八橋地
区のなかでは、地区中央部の
住宅地域

街

路

基準方位　北　５．
５ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅北西方

3.7km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

利用状況等には特段変化が見られず住宅地域として現状維持。当地域は街路幅員が若干狭い程度であり、利便性
に優る八橋地区に対する需要は根強く、優良物件の品薄状態も続いており、地価は今暫く上昇と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内中心部の住宅地域である。地価水準の高さから高所得者層や買換需要が中心だったが、近年は画地分
割などで一次取得者の参入も多い。利便性の良い八橋地区は元来人気が高く、市場回復とともに次第に品薄状態となり
、需給アンバランスのもと同地区内では街路条件等がやや劣る地域でも高値取引が散見される状況となっている。土地
は８０坪程で１千万円台半ば、新築戸建住宅は３千万円程度が需要の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係が強い八橋地区所在の取引事例を中心に採用し求めており、現下の市場性を反映し実証的で
ある。一方、共同住宅も多い地域ながら、新規供給の多くは投資採算的に遊休地活用等であり、宅地取引は自用目的が
中心のため、収益価格は説得力が劣るが、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段ではある。以上より、比準価
格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,200 円／㎡

[103.7]
100

100
[101.0]

100
[119.0]

[102.0]
100

57,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復や低金利環境等のもと、利便性重視
や郊外団地分譲の減少等から住宅需要は中心
部に回帰し、さらに品不足等でその範囲が広
がってきている。

上記一般的要因のもと、人気の高い八橋地区
では品薄状態が続いており、街路条件等がや
や劣る物件でも高値取引が見られるなど、地
価上昇が継続。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０１調秋田Ｇ -7	秋田市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	Ｒ０２公秋田Ｔ -18	秋田市		更地	（　）	正方形	東6m市道、北2.4m、角地		２中専 (60,200)
c	Ｒ０２公秋田Ｅ -10	秋田市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	Ｒ０１調秋田Ｇ -4	秋田市		建付地	（　）	長方形	東4m未舗装私道、北5.5m、角地		１住居 (60,160)
e	Ｒ０２公秋田Ｅ -5	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,685	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	55,650	100 [ 100.0]	55,650	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	56,800
b	(　 ) 59,749	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	58,255	100 [ 99.0]	58,843		60,000
c	(　 ) 62,385	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	57,381	100 [ 99.0]	57,961		59,100
d	(　 ) 51,282	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	58,600	100 [ 104.1]	56,292		57,400
e	(　 ) 38,413	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	38,375	100 [ 69.4]	55,295		56,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,500 円／㎡]

秋田 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,674,605	667,800	3,006,805	2,424,200	582,605	（　0.9696） 564,894	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,768,625 円　　　　（　 42,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -56　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.93	Ｗ2	231.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	279 ㎡	17.2 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全４戸の共同住宅（２ＬＤＫ、専有面積約５２．９９㎡）を想定。

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

標準的な内階段の共同住宅である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.93	91.4	105.98	1,342	142,000	1.0	142,000
							1.0	142,000
2～ 2	住宅	115.93	91.4	105.98	1,359	144,000	1.0	144,000
							1.0	144,000
～

～

～

計		231.86	91.4	211.96		286,000		286,000
								286,000

⑨年額支払賃料	286,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,432,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 211.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,432,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 186,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,534,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	286,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 286,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 137,888 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,674,605 円　　　　（　 13,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｈ３０調（賃）秋田Ｐ　　　　-2	1,313 ( 1,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,368	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,342 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０１調（賃）秋田Ｅ　　　　-7	1,459 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,506
c	Ｒ０２公（賃）秋田Ｒ　　　　-3	1,244 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	1,342

秋田 -56　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,000 円	31,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	111,600 円	3,720,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 248,000 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	93,000 円	31,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 667,800 円　（　　　　　　 2,394 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 231.86 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,424,200 円（　　　　　 8,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,674,605 円
②総費用	667,800 円
③純収益　①－②	3,006,805 円
④建物等に帰属する純収益	2,424,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	582,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	564,894 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,025 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,768,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,200 円／㎡）