別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 秋田 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -51 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎 印  TEL.

鑑定評価額 5,220,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市下北手松崎字大巻２６番２０６ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 秋田 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 秋田市東部郊外に位置する、 開発後長期が経過した傾斜が みられる住宅団地 街 路 基準方位　北５．４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北東方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、利用状況は当面現状を維持すると予測する。住宅需要は少ないが、総額の観点か ら地価には落ち着きがみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋田市東部を中心とした住宅地域であり、特に代替性が高いのは東部郊外の住宅地域である。需要者は 市内に勤務する第一次取得者が中心。東部郊外の大規模住宅団地は、かつて大量の在庫を抱えていたが、近年における 経済環境の改善や住宅ローンの低金利化の影響を受け、売り物件は少なくなっており、周辺地域からの供給圧力から解 放されつつある。土地は５００万円程度、新築戸建は総額２，０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物が大半を占める住宅地域であり、賃貸想定に実現性がないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は 、対象標準地との代替競争関係に着目して収集した取引事例から適切に選択を行い、対象標準地の特性を踏まえた各種 要因比較も適切に行われている。したがって、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [108.1] [100.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用情勢や所得環境の改善、住宅ローンの低 金利化等の影響を受け、住環境に優れた中心 部に近い住宅地域を中心に需要は堅調に推移 している。 街並みには古さがみられるが、周辺地域から の供給過剰傾向は解消されつつあり、総額の 観点から地価には落ち着きがみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％