鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０１調秋田Ｐ -4	秋田市		更地	（　）	不整形	北14m市道、南西20m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０２公秋田Ｍ -13	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	Ｒ０１調秋田Ｎ -27	秋田市		更地	（　）	正方形	南4m私道、北3.8m、二方路		１住居 (60,160)
d	Ｒ０２公秋田Ｍ -12	秋田市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、北東6m、角地		１低専 (60,80)
e	Ｒ０１調秋田Ｐ -10	秋田市		建付地	（　）	正方形	北5m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,711	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	31,425	100 [ 112.3]	27,983	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	28,500
b	(　 ) 25,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	28,141	100 [ 99.8]	28,197		28,800
c	(　 ) 35,069	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	35,139	100 [ 122.4]	28,708		29,300
d	(　 ) 37,044	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 119.8]	30,922	100 [ 108.1]	28,605		29,200
e	(　 ) 27,277	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	31,903	100 [ 111.1]	28,716		29,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +19.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,800 円／㎡]

秋田 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,437,472	287,506	1,149,966	1,086,980	62,986	（　0.9696） 61,071	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,272,313 円　　　　（　 8,960 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.17	Ｗ2	104.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	160 ％	142 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場付２ＤＫ約４６㎡の共同住宅（２戸）を想定

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.17	88.1	45.96	1,240	56,990	1.0	56,990
							1.0	56,990
2～ 2	住宅	52.17	88.1	45.96	1,265	58,139	1.0	58,139
							1.0	58,139
～

～

～

計		104.34	88.1	91.92		115,129		115,129
								115,129

⑨年額支払賃料	115,129 円　×　12ヶ月　＝　 1,381,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 91.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,381,548 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 72,677 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,380,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	115,129 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,094 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 115,129 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 55,507 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,437,472 円　　　　（　 10,123 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｈ３１公（賃）秋田Ｎ　　　　-2	1,350 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	1,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,293 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０１調（賃）秋田Ｐ　　　　-7	1,319 ( 1,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,256
c	Ｒ０２公（賃）秋田Ｊ　　　　-8	1,363 ( 1,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,298

秋田 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,500 円	13,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	43,606 円	1,453,548　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 111,200 円	13,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	13,900,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,900 円	13,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 287,506 円　（　　　　　　 2,025 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,900,000 円	設計監理料率　 129,000 円／㎡　×　 104.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,086,980 円（　　　　　 7,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,437,472 円
②総費用	287,506 円
③純収益　①－②	1,149,966 円
④建物等に帰属する純収益	1,086,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	62,986 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	61,071 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 430 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,272,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,960 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
秋田 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -31

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　相馬　完

印

TEL.

鑑定評価額

4,090,000 円

１㎡当たりの価格

28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市茨島６丁目１３８番６｢茨島６－１９－４｣				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地が見られる住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	羽後牛島 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 220 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺の街路整備は進んでいる
が、地域内の街路条件がやや
劣る住宅地域

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ羽後牛島駅西方

1.8km

法令

規制

２中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

標準的使用は現状のまま低層住宅地と予測する。地域内の街路が狭小であり、選好性は劣るが、価格水準も低い
うえに、周辺住宅地が横ばいに転じた影響を受けて、今後は同様の傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、秋田市中心部の既成住宅地域を除いた住宅地域。需要者の中心は、秋田市に居住もしくは通勤す
る第１次取得者層が中心。低迷している住宅需要も街路等の整備された新興住宅地に向かう中、狭い幅員でやや雑然し
た当地域に対する需要は低迷していたが、価格水準の低廉も感じられるようになり、割安感が生じている。土地は１６
５㎡程度で５００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心となる需要者は自用の住宅敷地を取得しようとする個人であるため、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形
成が行われている。従って、実際の取引事例を基に試算した比準価格は有力な指標になるものと判断され、収益性を基
にした収益価格が取引価格に与える影響は少ない。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、
代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -36 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,300 円／㎡

[100.6]
100

100
[102.0]

100
[126.6]

[102.0]
100

28,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

少子高齢化は需要を弱めている。一方、県内
経済が回復すると共に地価の低廉化は、市内
中心住宅地のほか周辺物件への需要に好影響
を与えている。

街路条件に難がある当地域に対する住宅地選
好性は弱いが、長年の下落で割安感も生じて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公秋田Ｍ -13	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	Ｒ０２公秋田Ｍ -9	秋田市		貸家建付地	（　）	台形	東7.5m市道、南2m、角地		１低専 (51,92)
c	Ｒ０１調秋田Ｎ -29	秋田市		更地	（　）	台形	北西8m市道、南東3m、二方路		１住居 (60,200)
d	Ｒ０１調秋田Ｎ -28	秋田市		建付地	（　）	不整形	南西5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	Ｒ０１調秋田Ｐ -4	秋田市		更地	（　）	不整形	北14m市道、南西20m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	28,141	100 [ 105.1]	26,775	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	27,300
b	(　 ) 17,685	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 69.8]	28,152	100 [ 101.8]	27,654		28,200
c	(　 ) 33,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,275	100 [ 110.3]	30,168		30,800
d	(　 ) 38,996	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.5]	32,362	100 [ 100.0]	32,362		33,000
e	(　 ) 26,711	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	31,425	100 [ 112.3]	27,983		28,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +19.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,800 円／㎡]

秋田 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			新規の造成事例を得ることが出来ず、原価法の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,447,829	287,820	1,160,009	1,086,980	73,029	（　0.9696） 70,809	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,475,188 円　　　　（　 10,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.17	Ｗ2	104.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	160 ％	142 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＤＫ（ファミリータイプ）２戸の共同住宅を想定（各戸同タイプ・平均専有面積約４６㎡）

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

内階段・廊下等の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.17	88.1	45.96	1,251	57,500	1.0	57,500
							1.0	57,500
2～ 2	住宅	52.17	88.1	45.96	1,273	58,500	1.0	58,500
							1.0	58,500
～

～

～

計		104.34	88.1	91.92		116,000		116,000
								116,000

⑨年額支払賃料	116,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,392,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 91.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,392,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 73,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,390,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	116,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,102 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 116,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 55,927 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,447,829 円　　　　（　 10,196 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｈ３１公（賃）秋田Ｒ　　　　-5	1,261 ( 1,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 90.0]	1,297	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,305 円/㎡　月額支払賃料（　 1,251 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公（賃）秋田Ｐ　　　　-2	1,676 ( 1,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,325
c	Ｒ０１調（賃）秋田Ｐ　　　　-7	1,319 ( 1,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,281

秋田 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,500 円	13,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	43,920 円	1,464,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,600 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 111,200 円	13,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	13,900,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,900 円	13,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 287,820 円　（　　　　　　 2,027 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,900,000 円	設計監理料率　 129,000 円／㎡　×　 104.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,086,980 円（　　　　　 7,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,447,829 円
②総費用	287,820 円
③純収益　①－②	1,160,009 円
④建物等に帰属する純収益	1,086,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	73,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	70,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 499 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,475,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400 円／㎡）