鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０１調秋田Ｒ -2	秋田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０２公秋田Ｊ -7	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5m私道、南4m、二方路		１中専 (60,200)
c	Ｒ０２公秋田Ｋ -11	秋田市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０１調秋田Ｒ -8	秋田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、北東6m、角地		１住居 (60,200)
e	Ｈ３１公秋田Ｍ -16	秋田市		更地	（　）	不整形	南東7.5m市道、西7m、角地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,159	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.9]	28,456	100 [ 100.0]	28,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,500
b	(　 ) 25,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	25,965	100 [ 93.1]	27,889		27,900
c	(　 ) 23,783	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	23,548	100 [ 83.6]	28,167		28,200
d	(　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	24,248	100 [ 87.5]	27,712		27,700
e	(　 ) 29,941	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	28,645	100 [ 100.0]	28,645		28,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,200 円／㎡]

秋田 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,675,557	707,340	2,968,217	2,666,620	301,597	（　0.9696） 292,428	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,092,250 円　　　　（　 19,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	139.12	Ｗ2	243.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	306 ㎡	15.4 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、専有面積約３５．６０㎡、６戸の共同住宅で、敷地内には平面駐車場６台を配置。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	121.73	87.8	106.82	1,342	143,352	1.0	143,352
							1.0	143,352
2～ 2	住宅	121.73	87.8	106.82	1,390	148,480	1.0	148,480
							1.0	148,480
～

～

～

計		243.46	87.8	213.64		291,832		291,832
								291,832

⑨年額支払賃料	291,832 円　×　12ヶ月　＝　 3,501,984 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 213.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,501,984 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 185,899 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,532,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	291,832 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 291,832 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 140,700 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,675,557 円　　　　（　 12,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）秋田Ｔ　　　　-1	893 ( 893)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,374	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,342 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公（賃）秋田Ｔ　　　　-5	1,078 ( 1,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,348
c	Ｒ０１調（賃）秋田Ｔ　　　　-1	1,334 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,482

秋田 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,500 円	34,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	111,540 円	3,717,984　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,800 円	34,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	102,300 円	34,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 707,340 円　（　　　　　　 2,312 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,100,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 243.46 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,666,620 円（　　　　　 8,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,675,557 円
②総費用	707,340 円
③純収益　①－②	2,968,217 円
④建物等に帰属する純収益	2,666,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	301,597 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	292,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,092,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
秋田 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -21

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　大河　康隆

印

TEL.

鑑定評価額

8,630,000 円

１㎡当たりの価格

28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市新屋大川町２２２番１１７｢新屋大川町２７－６｣				②地積　(㎡)	306 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	新屋 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 80 ｍ、南 170 ｍ、北 340 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

文教施設に近い、区画整然と
した住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ新屋駅北方

650m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地として熟成しており、当面は現状を維持するものと予測。文教施設に近いという優位性もあり、地価は横
ばい傾向予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、秋田市街地の住宅地域で、特に新屋地区との代替競争関係が強い。需要者の中心は、秋田市街地
の社宅や賃貸住宅等に居住する第一次取得者層である。市街地中央部の住宅地供給量が限定的なのに対し、住宅地需要
は経済情勢の改善等により回復傾向にある。土地は３００㎡程度で８５０万円前後、新築の戸建物件は２２００万円前
後を中心に取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的の居住用施設が多い住宅地域で、収集可能な民間の賃貸事例には限界がある。また、住宅地域では、収益
性よりも居住の快適性が重視されるため、収益価格の有用性は比準価格よりも低くなる。比準価格は、実際の取引事例
から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映しており、信頼性に問題はない。よって、比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量のうえ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -35 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 91.0]

[100.0]
100

28,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利や経済情勢を反映し、世帯数が増加し
ている地域の住宅地需要は堅調である。

居住環境の良好な住宅地域で需要もあり、地
価は横這い傾向。今後上昇に転じる可能性が
高い。

個別的要因に特段の変動要因は認められない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０１調秋田Ｒ -2	秋田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０２公秋田Ｋ -11	秋田市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０１調秋田Ｒ -8	秋田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、北東6m、角地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０１調秋田Ｒ -7	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、角地		１低専 (50,80)
e	Ｒ０１調秋田Ｒ -6	秋田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,159	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.9]	26,873	100 [ 96.0]	27,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,000
b	(　 ) 23,783	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	23,548	100 [ 83.0]	28,371		28,400
c	(　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	24,248	100 [ 85.7]	28,294		28,300
d	(　 ) 24,164	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	23,235	100 [ 81.2]	28,615		28,600
e	(　 ) 23,391	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	23,893	100 [ 85.7]	27,880		27,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,200 円／㎡]

秋田 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が存しない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,013,969	780,395	3,233,574	2,955,960	277,614	（　0.9696） 269,175	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,607,813 円　　　　（　 18,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	139.12	Ｗ2	278.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	306 ㎡	15.4 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約６３㎡で、ファミリータイプ２ＬＤＫ４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

内階段・廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	139.12	92.0	127.96	1,274	163,021	1.0	163,021
							1.0	163,021
～

～

～

～

計		278.24	92.0	255.92		326,042		326,042
								326,042

⑨年額支払賃料	326,042 円　×　12ヶ月　＝　 3,912,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,912,504 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 202,825 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,853,679 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	326,042 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,097 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 326,042 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 157,193 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,013,969 円　　　　（　 13,118 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）秋田Ｔ　　　　-2	1,108 ( 1,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,319	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,329 円/㎡　月額支払賃料（　 1,274 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公（賃）秋田Ｔ　　　　-4	1,057 ( 1,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,321
c	Ｒ０２公（賃）秋田Ｔ　　　　-5	1,078 ( 1,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,348

秋田 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	37,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,695 円	4,056,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,400 円	37,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	113,400 円	37,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 780,395 円　（　　　　　　 2,550 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,800,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 278.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,955,960 円（　　　　　 9,660 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,013,969 円
②総費用	780,395 円
③純収益　①－②	3,233,574 円
④建物等に帰属する純収益	2,955,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	277,614 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	269,175 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 880 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,607,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,300 円／㎡）