鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公秋田Ｌ -22	秋田市		建付地	（　）	長方形	北4m未舗装私道、中間画地		１中専 (60,160)
b	Ｒ０２公秋田Ｒ -15	秋田市		更地	（　）	台形	南5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０１調秋田Ｍ -45	秋田市		貸家建付地	（　）	不整形	南東3.2m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０１調秋田Ｎ -9	秋田市		更地	（　）	ほぼ整形	西4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
e	Ｒ０１調秋田Ｍ -46	秋田市		更地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,585	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,585	100 [ 114.0]	32,092	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	32,400
b	(　 ) 29,311	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	28,457	100 [ 87.9]	32,374		32,700
c	(　 ) 27,973	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.7]	33,421	100 [ 103.8]	32,197		32,500
d	(　 ) 28,367	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	28,086	100 [ 87.0]	32,283		32,600
e	(　 ) 25,579	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.9]	34,151	100 [ 105.0]	32,525		32,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,600 円／㎡]

秋田 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,789,788	721,198	3,068,590	2,690,080	378,510	（　0.9696） 367,003	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,645,896 円　　　　（　 21,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	139.12	Ｗ2	278.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	176 ％	353 ㎡	17.6 m x 20.6 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、専有面積約３９．８㎡、６戸の共同住宅で、敷地内には平面駐車場６台を配置。

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	139.12	85.7	119.24	1,264	150,719	1.0	150,719
							1.0	150,719
～

～

～

～

計		278.24	85.7	238.48		301,438		301,438
								301,438

⑨年額支払賃料	301,438 円　×　12ヶ月　＝　 3,617,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,617,256 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 191,663 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,641,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	301,438 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,864 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 301,438 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 145,331 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,789,788 円　　　　（　 10,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）秋田Ｍ　　　　-2	1,482 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	1,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,319 円/㎡　月額支払賃料（　 1,264 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０１調（賃）秋田Ｆ　　　　-1	1,714 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	1,360
c	Ｒ０１調（賃）秋田Ｒ　　　　-2	1,586 ( 1,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	1,313

秋田 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,000 円	34,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,998 円	3,833,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 275,200 円	34,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	103,200 円	34,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,400 円	34,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 721,198 円　（　　　　　　 2,043 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,400,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 278.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,690,080 円（　　　　　 7,621 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,789,788 円
②総費用	721,198 円
③純収益　①－②	3,068,590 円
④建物等に帰属する純収益	2,690,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	378,510 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	367,003 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,040 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,645,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
秋田 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -17

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　千田　幸紀

印

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市手形田中３６８番６｢手形田中８－３０｣				②地積　(㎡)	353 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,176)
	1:1.2	住宅Ｗ1	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	北東4.4m市道	水道、ガス、下水	秋田 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 50 ｍ、南 350 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

街区の整然性にやや欠ける住
宅地域

街

路

基準方位　北　４．
４ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅北方

2.2km

法令

規制

１中専
(60,176)

⑤地域要因の将
　来予測

街区や街路条件の劣る当地域に対する住宅需要は少なかったが、利便性は悪くなく、建築費が高止まりの状況下
では、買い易い土地価格水準で、住宅需要も回復しつつあるため、今後は安定的に推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、秋田市街地中心部の住宅地域で、特に手形地区との代替性が高い。需要者の中心は、秋田市内に居住も
しくは通勤する第一次取得者層が中心。街路及び街区や画地が雑然とした住宅地域であり、住宅需要は少なかったが、
市中心部、教育施設や店舗等の接近性は良好で、新築住宅建築が負担にならない地価水準でもあることから、住宅需要
が回復しつつある。土地は６０坪で６００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円前半程度の物件が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

学生向けアパートも見られる地域であるが、大部分が地主の相続対策等の遊休資産の活用で、空室等が見られる供給過
剰の中で、土地を取得してからのアパート経営は投資採算性が厳しいこともあり、収益価格は低位に試算されたと考え
る。快適性を重視し、自用目的での取引が中心であることから、本件では、収益価格は参考に留め、比準価格をもって
鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

秋田市市街地の利便性の高い住宅地域の住宅
需要は持ち直しているが、遠隔地や住宅品等
の劣る地域は依然として需要が低迷し、二極
化が進んでいる。

街路等の劣性はあるものの、品等の高い住宅
地域の土地価格が上昇する中で、新築住宅の
総額からも土地価格の値頃感がでている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公秋田Ｌ -48	秋田市		建付地	（　）	不整形	東4m道路、中間画地		１中専 (60,160)
b	Ｒ０２公秋田Ｌ -55	秋田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０１調秋田Ｍ -46	秋田市		更地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０１調秋田Ｍ -45	秋田市		貸家建付地	（　）	不整形	南東3.2m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	Ｒ０２公秋田Ｒ -15	秋田市		更地	（　）	台形	南5m私道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	38,511	100 [ 100.0]	38,511	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	38,900
b	(　 ) 37,041	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	40,218	100 [ 123.1]	32,671		33,000
c	(　 ) 25,579	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 79.1]	32,338	100 [ 100.0]	32,338		32,700
d	(　 ) 27,973	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.2]	34,879	100 [ 105.0]	33,218		33,600
e	(　 ) 29,311	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	28,457	100 [ 92.1]	30,898		31,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,600 円／㎡]

秋田 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,260,245	820,440	3,439,805	3,081,080	358,725	（　0.9696） 347,820	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,246,250 円　　　　（　 20,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.73	Ｗ2	281.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	176 ％	353 ㎡	17.6 m x 20.6 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全６戸（各戸２ＤＫ同タイプ・専有面積約４１㎡）、平置駐車場６台の共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

内廊下・階段部分がある。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.73	88.3	124.23	1,362	169,000	1.0	169,000
							1.0	169,000
2～ 2	住宅	140.73	88.3	124.23	1,385	172,000	1.0	172,000
							1.0	172,000
～

～

～

計		281.46	88.3	248.46		341,000		341,000
								341,000

⑨年額支払賃料	341,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,092,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,092,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 215,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,092,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	341,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,240 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 341,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 164,405 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,260,245 円　　　　（　 12,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１調（賃）秋田Ｒ　　　　-4	1,650 ( 1,649)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,500	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,421 円/㎡　月額支払賃料（　 1,362 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０１調（賃）秋田Ｆ　　　　-4	1,751 ( 1,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	1,401
c	Ｒ０２公（賃）秋田Ｍ　　　　-1	1,317 ( 1,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	100 [ 80.0]	1,363

秋田 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,000 円	39,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	129,240 円	4,308,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 315,200 円	39,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	118,200 円	39,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 820,440 円　（　　　　　　 2,324 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 281.46 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,081,080 円（　　　　　 8,728 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,260,245 円
②総費用	820,440 円
③純収益　①－②	3,439,805 円
④建物等に帰属する純収益	3,081,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	358,725 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	347,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 985 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,246,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,500 円／㎡）