鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０１調秋田Ｏ -7	秋田市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０１調秋田Ｏ -4	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ｈ３１公秋田Ｅ -2	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3m道路、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０２公秋田Ｍ -31	秋田市		建付地	（　）	不整形	北東6.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ｈ３１公秋田Ｅ -14	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,928	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,928	100 [ 100.0]	46,928	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,900
b	(　 ) 29,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	39,200	100 [ 96.0]	40,833		40,800
c	(　 ) 38,610	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	40,219	100 [ 97.0]	41,463		41,500
d	(　 ) 29,967	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 88.2]	42,470	100 [ 101.0]	42,050		42,100
e	(　 ) 32,377	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	38,915	100 [ 94.0]	41,399		41,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	業者仕入れ	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
e	業者仕入れ	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,500 円／㎡]

秋田 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			古い時期の開発団地であり、また近時の適切な造成事例もないため適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,007,843	578,936	2,428,907	2,158,320	270,587	（　0.9696） 262,361	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,465,854 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.37	Ｗ2	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	239 ㎡	14.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ４戸の共同住宅を想定（各戸同タイプ・平均専有面積約４５㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

内階段・廊下等の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	99.37	90.0	89.42	1,330	118,929	1.0	118,929
							1.0	118,929
2～ 2	住宅	99.37	90.0	89.42	1,370	122,505	1.0	122,505
							1.0	122,505
～

～

～

計		198.74	90.0	178.84		241,434		241,434
								241,434

⑨年額支払賃料	241,434 円　×　12ヶ月　＝　 2,897,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,897,208 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 152,060 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,889,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	241,434 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,294 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 241,434 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,401 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,007,843 円　　　　（　 12,585 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）秋田Ｒ　　　　-4	1,727 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,484	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,429 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０２公（賃）秋田Ｊ　　　　-9	1,355 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,370
c	Ｒ０１調（賃）秋田Ｆ　　　　-3	1,788 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [123.0]	100 [ 98.0]	1,426

秋田 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,000 円	27,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	91,236 円	3,041,208　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,500 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 220,800 円	27,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	82,800 円	27,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 578,936 円　（　　　　　　 2,422 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,158,320 円（　　　　　 9,031 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,007,843 円
②総費用	578,936 円
③純収益　①－②	2,428,907 円
④建物等に帰属する純収益	2,158,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	270,587 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	262,361 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,098 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,465,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
秋田 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -10

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　平野　太郎

印

TEL.

鑑定評価額

9,920,000 円

１㎡当たりの価格

41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市楢山川口境６１番３１５｢楢山川口境１５－２１｣				②地積　(㎡)	239 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅に共同住宅等が混在する住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	秋田 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

開発後相当の年数が経過した
住宅団地で、区画整然とした
街並みが形成されている

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ秋田駅南西方

2.8km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

開発後長期が経過した住宅団地であり、利用状況に変化はなく、当面は現状維持と予測する。需給環境は安定し
ており、地価は横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、楢山地区を中心とした秋田市内の住宅地域である。中心となる需要者は市内に勤務する第一次取得者で
ある。周辺に大型商業施設があり、また、幹線道路へのアクセスも良好である。街並みに古さがみられることや河川に
近いという短所がみられるが、総額の観点から一定の需要が見込まれ、地価は安定的に推移している。需要の中心とな
る価格帯は、土地であれば１，０００万円程度、新築戸建であれば総額２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の属する市場の特性について勘案すると、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり、自用の住宅
敷地取得を目的とした取引で市場が形成されていることから、建物賃貸経営を想定し、収益性をもとにした収益価格が
取引価格に与える影響は少ない。本件においては、実際の不動産市場における取引事例をもとに試算された比準価格を
標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -36 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 86.2]

[100.0]
100

41,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用情勢や所得環境の改善、住宅ローンの低
金利化等の影響を受け、住環境に優れた中心
部に近い住宅地域を中心に需要は堅調に推移
している。

街並みには古さがみられるが、大型商業施設
や幹線道路へのアクセスが良好であり、需給
環境は安定的。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０１調秋田Ｐ -27	秋田市		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０１調秋田Ｐ -32	秋田市		更地	（　）	長方形	南4m未舗装私道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ｒ０２公秋田Ｍ -31	秋田市		建付地	（　）	不整形	北東6.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ｒ０２公秋田Ｎ -3	秋田市		建付地	（　）	不整形	南10m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	48,309	100 [ 112.4]	42,980	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,000
b	(　 ) 38,631	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	40,750	100 [ 101.9]	39,990		40,000
c	(　 ) 29,967	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 89.1]	42,041	100 [ 101.0]	41,625		41,600
d	(　 ) 32,841	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	41,051	100 [ 98.9]	41,508		41,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,500 円／㎡]

秋田 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,161,502	611,146	2,550,356	2,275,620	274,736	（　0.9696） 266,384	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,549,667 円　　　　（　 23,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.65	Ｗ2	215.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	239 ㎡	14.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、専有面積約４８㎡、４戸のアパートで、敷地内には平置駐車場４台を配置

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	107.65	88.5	95.23	1,352	128,751	1.0	128,751
							1.0	128,751
2～ 2	住宅	107.65	88.5	95.23	1,379	131,322	1.0	131,322
							1.0	131,322
～

～

～

計		215.30	88.5	190.46		260,073		260,073
								260,073

⑨年額支払賃料	260,073 円　×　12ヶ月　＝　 3,120,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,120,876 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 228,541 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,036,335 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	260,073 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,419 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 260,073 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 122,748 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,161,502 円　　　　（　 13,228 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）秋田Ｐ　　　　-2	1,676 ( 1,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,494	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,352 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公（賃）秋田Ｊ　　　　-9	1,355 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,383
c	Ｒ０１調（賃）秋田Ｐ　　　　-2	1,297 ( 1,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	1,327

秋田 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,500 円	29,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,946 円	3,264,876　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,800 円	29,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	87,300 円	29,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 611,146 円　（　　　　　　 2,557 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,100,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 215.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,275,620 円（　　　　　 9,521 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,161,502 円
②総費用	611,146 円
③純収益　①－②	2,550,356 円
④建物等に帰属する純収益	2,275,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	274,736 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	266,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,115 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,549,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,200 円／㎡）