別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 加美 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加美 -1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　松尾　公平 印  TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加美郡加美町菜切谷字正源３番３ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 南6m町道 水道、下水 西古川 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧中新田市街地北部のミニ開 発による住宅地域。国道４５ ７号、国道３４７号に近接。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 西古川駅西方 4.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧中新田町の中心部に近い住宅地域であるが、地域全体の過疎化が進行する中で、周辺での開発は鈍化しており 、住宅地需要も減退していることから、地価水準は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧中新田町および色麻町の住宅地域。主な需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。地域全体の過 疎化が進行している中で、宅地は供給過剰となり、地価の下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は更地で４００～ ５００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が形成されていない、自用目的での取引が中心の地 域と考えられるため、収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比 準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化・人口減少による過疎化が進み、不動 産に対する需要は低調である。 人口減少の中、分譲地が有っても供給過剰で あり、地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％