別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大衡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大衡 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋　正晴 印  TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大衡村大衡字石神沢１６番１外 ②地積 　(㎡) 948   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 ホテル Ｓ6 店舗、事業所等が見 られる路線商業地域 北東27m国道 水道、下水 泉中央 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   210 ｍ、南   130 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 沿道業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道南西側沿いに業務施設等 が点在する片側街。連たん性 に乏しく、繁華性はない。 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 泉中央駅北方 16.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 隣接する大和町の国道沿い及び区画整理済の業務施設地域の影響を受けるが、それらと比べ代替・競争力が弱く 、商業用地等の需要は見られず、現状は事業所や宿泊施設等が散在の程度。地価は横ばいから弱い下落傾向。 (3)最有効使用の判定 沿道業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大衡村、大和町、富谷市を縦貫する国道４号沿線を中心として、ほかに国道４５７号沿線及び大和町区画 整理地内の商業施設集積地を含む。需要者は沿道でサービス施設や運輸業・事業所等を経営する個人及び中小企業が中 心で、圏外からの参入も一部見られる。ただし、新たな商業施設の進出等の動きは稀で、需給ともに弱い。需要の中心 となる価格帯は、土地１０００㎡程度で２５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は大衡村ほか隣接する大和町の類似４事例を採用して求めたもので、取引市場の実態を反映して実証的である 。なお、地域内に宿泊施設や小規模事業所が存するが、賃貸目的の不動産利用が行われている状況にはなく、賃貸借市 場が形成されてないと判断し、収益価格は求めなかった。本件では比準価格の試算過程を再吟味の上、過去の一連の地 価動向を踏まえて比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 村人口は１１月末前年比１．８％増。新興と きわ台南団地１０６区画完売により宅地供給 不足と人口増加鈍化懸念。農家集落地域等は 高齢化が顕著。 国道沿いに特に地域変動なし。近隣地域は隣 接する大和町の国道沿線地域等から影響を受 けるが、事業所等の進出は見られず、地域動 向は現状維持。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％