別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宮城大和 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大和 9-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋　正晴 印  TEL.

鑑定評価額 1,720,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大和町松坂平４丁目３番 ②地積 　(㎡) 103,631   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 不整形 2:1 工場兼倉庫 大規模工場が集まる 仙台圏北部の中核的 工業地域 南16m町道 水道、下水 泉中央 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,000 ｍ、西 1,300 ｍ、南 1,600 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県等が開発分譲した約２９９ ｈａの仙台北部中核工業団地 の一角。大工場地が集積。 街 路 １６ｍ町道 交通 施設 泉中央駅北東方 19.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 分譲用地約１９３ｈａのうち残地は工業団地南東端の約３．３ｈａであり、供給不足。今後は第二仙台北部中核 工業団地の未造成部分３０．３ｈａ等へ需要が広がると期待される。用地不足からみて地価は微増傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域的には東北地方一帯の工業団地が考えられるが、進出企業の選好性を勘案すると仙台市周辺の大規 模工場団地に限定される。需要者の中心は全国展開の製造業大手等であり、宮城県や大和町の企業誘致策を受容する企 業といえる。第一仙台北部中核工業団地の残地は３．３ｈａと僅かであるが、造成後分譲価格が１平方メートル１５， ６００円～１７，２６０円と設定されているので、一般取引も概ね同水準の価格帯に位置すると判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工業団地において関連会社間等の恩恵的な不動産賃貸はあっても、多額の投資を要する第三者を相手とする収益 目的の不動産賃貸は考えにくい。よって、本件では賃貸借市場が未成熟と判断して収益価格を求めなかった。比準価格 は取引件数が少ない中で需給市場の実態に基づいて求めたもので実証性が高い。よって、代表標準地との価格検討を踏 まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [110.5] 100 100 [100.0] 100 [188.5] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口は１２月末前年比１．２％増。杜の丘 地区の北隣接地域で新団地開発始動。まほろ ば地区は商業施設集積、工業団地は２区画を 残すのみ。 工業団地は残地が２区画、３．３ｈａのみ。 他の類似工業団地はほぼ完売。トヨタの生産 拠点集約化によっては用地不足や新たな用地 取得の動きへ。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +20.4 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％