別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宮城大和 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大和 -4 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳 印  TEL.

鑑定評価額 2,570,000 円  １㎡当たりの価格 8,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大和町鶴巣北目大崎字屋敷下４９番１ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、店舗等が混在する 住宅地域 西6.5m町道 水道、下水 泉中央 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 大和町中心部から東方に大き く離れた調整区域内に存する 旧来からの集落地域 街 路 基準方位北６．５ｍ 町道 交通 施設 泉中央駅北東方 14.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅地域として当面は現状を維持するものと思料されるが、地域の人口減少及び高齢化が進行し て住宅地の需要は低調であることから、地価は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大和町及び隣接市町村に存する農家住宅地域であると判断される。主たる需要者は、自用の居宅として 使用する個人等であるが、近隣及び周辺地域の居住者または地縁者等に限定され、市街化調整区域内に存することから 圏外からの転入者はほとんど見られない。高齢化の進行や農業収入の減少等によって不動産需要の減退傾向が続いてお り、需給の中心となる価格帯は、２８０㎡程度の更地で２００～３００万円前後であるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内に存するためアパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないこ とから収益価格は試算できなかった。主たる需要者は、自らの居住の用に供する個人等が中心であり、取引にあたって は代替競争不動産との比較の観点が重視されることから、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件においては 、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [129.2] [100.0] 100 8,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の農家集落地域においては、人口減少及 び高齢化の進行、農業収入の減少等の要因に よって、不動産需要は減退傾向で推移してい る。 人口減少及び高齢化が進行して住宅地の需要 は低調であるほか、令和元年台風第１９号に よる浸水被害を受け、需給への影響が懸念さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +50.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％