別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月8日　提出
利府 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
利府 3-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹 印  TEL. 
鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 宮城郡利府町森郷字新町浦７番
 ②地積(㎡) 1,035  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北2m未舗装道路 水道、下水 利府

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西    0 ｍ、南   30 ｍ、北   30 ｍ ②標準的使用 田
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   35.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 町中心部における宅地見込地
地域。		 道

路		 ２ｍ道路 交通

施設		 利府駅北東方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 中心部の利便性もあり戸建住宅の需要は安定している。宅地見込地としては一定の開発リスクがあるものの、こ
うした需要に支えられ宅地化が進むと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 転換・造成後、低層住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     21,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     20,400 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は利府町及び周辺市町における住宅地域近接の宅地見込地地域。需要者は宅地分譲を行う不動産業者が中心
である。宅地見込地の需要は造成後宅地の需要に左右されるが、近隣周辺では各種施設からの利便性を反映して一定の
需要がある。新中道地区での開発も進み利府駅周辺の発展が見込まれる。造成後宅地は１７０㎡程度の標準規模で１０
００万円程度、新築の建売住宅で３０００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は市場の実態を反映した取引事例に基づく実証価格である。一方、控除後価格は造成宅地の分譲販売を想定し
た不動産業者による投資採算価格であるが、堅調な造成後宅地の需要を反映した価格が試算されている。想定要素を含
むものの需要者、最有効使用からみて規範性の程度は比準価格に匹敵する。以上から比準価格をやや重視しながらも控
除後価格も十分に関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　            円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　       ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 移転需要は収束している。復興公営住宅等の供給も
進み、需要者から街路、住環境よる選別が厳しくな
りつつある。

利府駅北西側、利府街道背後において農地が残存す
る。各種施設からの接近性に優るため需要は安定し
ており、宅地見込地としての熟成度は高い。

地域内の標準的画地であり格別の変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 利府 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０１２０
９０
-33		 宮城郡利府町 雑種地   不整形 南西12m町道、
中間画地

１中専

(60,200)
b ２０１２０
９０
-1005		 宮城郡利府町 田   長方形 接面道路無、
無道路地

１低専

(50,80)
c ２０１２０
３０
-39		 多賀城市 田   不整形 東2.7m未舗装
道路、
中間画地

２低専

(60,160)
d ２０１２０
９０
-1019		 宮城郡七ケ浜町 畑   ほぼ長方形 東4.5m未舗装
農道、
中間画地

２中専

(60,180)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
30,713 		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 128.7]
24,079 		 100
[ 112.0]
21,499 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
21,500 
b (　　            )
9,040 		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]
9,185 		 100
[  80.8]
11,368 
11,400 
c (　　            )
31,916 		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  96.0]
33,977 		 100
[ 160.7]
21,143 
21,100 
d (　　            )
14,265 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]
15,850 		 100
[  73.1]
21,683 
21,700 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.15		 画地　　　　 +28.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.13		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.24		 画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      21,500 円／㎡]
利府 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
60,000  （　   77.0 ％）
46,200 		 17,000  240  2,069  4,000  22,891 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     20,439		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     20,439		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 20,400 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２０１２０
８０
-29

     60,530 		 100
[100.0]		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[106.1]

     56,551 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     56,600 
b ２０１２０
５０
-83

     57,416 		 100
[100.0]		 [102.9]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]

     61,543 

     61,500 
c ２０１２０
２０
-1027

     49,169 		 100
[100.0]		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 79.9]

     62,147 

     62,100 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.42		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近   +4.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.48		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -4.0 環境　　　    0.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.20		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -6.0 環境　　　  -15.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 60,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
利府

-1
60,500 		 [105.0]
100		 100
[104.0]		 100
[103.0]
59,303 		 [100.0]
100
59,300 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　   0.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 60,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,150 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     15 ｍ、西     40 ｍ、南      0 ｍ、北      0 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     14　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    173 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁を設置
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ舗装道路
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水から引込延長１５０ｍ
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園面積９５㎡、ゴミ置き場５㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月8日　提出
利府 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
利府 3-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　濱田　雄一 印  TEL. 
鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 宮城郡利府町森郷字新町浦７番
 ②地積(㎡) 1,035  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北2m未舗装道路 水道、下水 利府

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西    0 ｍ、南   30 ｍ、北   30 ｍ ②標準的使用 畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   14.0 ｍ、規模　　        700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 利府駅に近く農地を転用した
宅地もある地域		 道

路		 基準方位北、２ｍ道
路		 交通

施設		 利府駅北東方

400m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 利府駅周辺に広がる市街地の外縁部に位置する農地で、町内の住宅需要が堅調なことから宅地化の影響が認めら
れるが、当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     22,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     20,800 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は利府町及びその隣接市で戸建住宅地向けの開発素地の存する地域等。需要者は地場の不動産業者等が中心
で、一般勤労者向けの住宅需要が堅調なため一定の取引がある。震災後、利府町内の住宅地の需要が増大したが、造成
費も高騰したことから、開発素地の選別化が進み、開発適地では需要者間での競合も見受けられる。宅地見込地の取引
額は、物件毎の収入見込額及び事業費等の採算性に左右されるので、市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 需要者及び最有効使用の関係から収益価格の試算はできなかったが、取引事例比較法による比準価格と用途の転換を想
定した控除法による控除後価格の２試算価格を得た。比準価格は当該標準地と類似の不動産に係る市場の実態を反映し
ており実証的である。控除法による控除後価格は当該標準地を開発した場合の事業採算性を表しており、市場での指標
となる価格である。本件においては両価格の特徴に留意して調整をおこない、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　            円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　       ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 社会経済動向の拡大が続く仙台都市圏では住宅需要
が堅調なことから、仙台市に隣接する市町の地価水
準も上昇基調で推移している。

造成費の高騰などから開発素地の選別化が進んでい
るが、当該地域は利府駅等のある中心市街地への接
近性に優れているので需要は高まっている。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 利府 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０１２０
９０
-33		 宮城郡利府町 雑種地   不整形 南西12m町道、
中間画地

１中専

(60,200)
b ２０１２０
９０
-1005		 宮城郡利府町 田   長方形 接面道路無、
無道路地

１低専

(50,80)
c ２０１２０
３０
-40		 多賀城市 田   ほぼ長方形 東2.7m未舗装
道路、
中間画地

１住居

(60,160)
d ２０１２０
３０
-38		 仙台市宮城野区 田   不整形 西4m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
30,713 		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 128.7]
24,079 		 100
[ 108.1]
22,275 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
22,300 
b (　　            )
9,040 		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  59.5]
15,558 		 100
[  71.9]
21,638 
21,600 
c (　　            )
30,248 		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  98.0]
31,544 		 100
[ 139.6]
22,596 
22,600 
d (　　            )
12,400 		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  90.0]
14,398 		 100
[  66.4]
21,684 
21,700 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.15		 画地　　　　 +28.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 +14.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.20		 画地　　　　 -40.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -25.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.24		 画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 +41.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -0.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.32		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.8 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -21.7 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      22,000 円／㎡]
利府 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
60,000  （　   77.0 ％）
46,200 		 17,500  240  2,129  3,000  23,331 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  1.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     20,832		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     20,832		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 20,800 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２０１２０
５０
-75

     52,542 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.8]		 100
[ 86.5]

     60,501 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     60,500 
b ２０１２０
５０
-35

     49,441 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 82.6]

     59,856 

     59,900 
c ２０１２０
２０
-58

     49,660 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 82.0]

     60,081 

     60,100 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.20		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近   -6.1 環境　　　   -5.0
画地　　　   +0.8 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -4.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.20		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近   -6.0 環境　　　  -13.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近   -6.0 環境　　　  -10.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -4.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 60,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
利府

-7
43,700 		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.5]
59,456 		 [100.0]
100
59,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +1.0
交通・接近　　  -1.5
環境　　 -23.0
行政　　  -4.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 60,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,150 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     30 ｍ、南      0 ｍ、北      0 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     14　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    173 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  22.9 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  22.9 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ舗装道路
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水道接続（延長１５０ｍ）
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園面積９５㎡、植栽・遊戯施設
　等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　ゴミ置場５㎡