別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 松島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋　正晴 印  TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 74,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町松島字町内９８番９ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:2.5 店舗 Ｓ4F1B 土産店、飲食店等が 集まる中心的商業地 域 南東13m国道 水道、下水 松島海岸 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 日本三景松島の観光船桟橋に 近く、観光客の往来が多い土 産・飲食店が並ぶ商業地域。 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 松島海岸駅北東方 600m 法令 規制 商業 (80,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 観光客入込数のピークは昭和６２年の年間５４６万人。近年は平成２５年の２９９万人をピークに、その後２７ ０万人台に減少。賑わいの減少から不動産需要も減退が続き、地価は弱い下落傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域は土産品店・飲食店・ホテル等が並ぶ日本三景松島の中心商業地域であり、同一需給圏は狭い範囲に限定され るが、広くは松島町及び東松島市・塩釜市の商業地ほか県内の著名観光地の商業地が含まれる。需要者は地元資本の観 光事業経営者を中心に県外資本も含まれる。不動産取引が稀で市場での取引水準の把握が困難であるが、需要の中心と なる価格帯は土地３００㎡程度で２３００万円内外と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は観光商業地として古くから自営店舗及び地元資本のホテル等が並ぶ商業地域であり、建物等が賃貸借される 例が稀で実態的な賃料把握が困難なため、収益価格は求めなかった。比準価格は隣接する塩釜市及び東松島市の数少な い取引事例から求めたが、需給市場の実態を反映して実証的である。よって、代表標準地からの価格検討を踏まえて比 準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 59.1] [100.0] 100 74,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口は１１月末前年比１．９％減。土地取 引件数年１３０件、前年とほぼ同。人口減か ら住宅地は需要鈍化。商業地は観光客入込数 減で需要が弱い。 地域に変動はない。近年の観光客入込数は昭 和６２年ピーク時の半分。賑わいの回復が難 しいが、入込数に応じた商業街区の形成が期 待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -39.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％