別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 松島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 -6 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋　正晴 印  TEL.

鑑定評価額 9,790,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町手樽字元手樽３４番 ②地積 　(㎡) 1,271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 不整形 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅等が集積し て周辺に農地が多い 住宅地域 南東3.2m町道 水道 手樽 610m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   160 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 町役場から北東約３㎞、周囲 に水田が広がるなか農家住宅 等が集積する集落地域。 街 路 基準方位　北、３． ２ｍ町道 交通 施設 手樽駅北西方 610m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する限られた戸数の農家集落地域。需要は地縁者・血縁者等に限られ、一般需要者による住 宅地需要はほとんど見られない。したがって需要は極めて弱く、地価は弱い下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松島町を中心として隣接市町の市街化調整区域及び都市計画区域外の地域を含む。周囲に低平な農地が広 がり、他の集落や市街地から離れた小規模な農家集落地域であり、建物建設に係る土地需要も特に見られず、需要者は 地縁を有する個人等に限定される。需給が乏しく取引の中心価格帯の把握がやや困難であるが、近接する市街化区域の 地価水準を勘案すると、土地５００㎡程度で４００万円内外と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は周囲に農地が広がる農家集落地域で、賃貸アパート等の収益目的の取引が行われることが極めて稀である。 したがって、賃貸借市場が形成されてないと判断し収益価格は求めなかった。比準価格は東松島市を含めた市街化調整 区域の取引事例から求めており、需給動向を反映して実証的である。よって、代表標準地からの価格検討を踏まえて比 準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [149.5] [100.0] 100 7,690  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口は１１月末前年比１．９％減。土地取 引件数年１３０件、前年とほぼ同。人口減か ら住宅地は需要鈍化。商業地は観光客入込数 減で需要が弱い。 市街化調整区域の農家集落地域であり、地域 に特に変化はない。需要が地縁・血縁等に限 定されるため地域外からの一般需要は極めて 稀で、弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％