別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 松島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 -4 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳 印  TEL.

鑑定評価額 3,930,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町松島字小石浜２３番２９外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北6m町道 水道、下水 松島海岸 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 松島湾背後の丘陵地に囲まれ て居住環境がやや劣る小規模 な住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 松島海岸駅南方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因は無く、郊外の住宅地域として現状を維持するものと思料されるが、土砂災害警戒区域に指定さ れた丘陵地に囲まれて需要は限定的であることから、地価は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松島町内の住宅地域であり、特に居住環境がやや劣る低価格帯の住宅地域との代替関係が強い。主たる 需要者は自用の居宅として使用する個人等であり、震災後には圏外からの転入者が多く見られたが、既に移転需要は収 束しており、近隣及び周辺地域の居住者または地縁者等が主体である。需給の中心となる価格帯は、２３０㎡程度の更 地で３００～５００万円前後、新築戸建で２，０００～２，５００万円前後であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等の賃貸物件はほとんど見られず賃貸市場が未成熟であ ることから、収益価格は試算できなかった。主たる需要者は、自らの居住の用に供する個人等が中心であり、取引にあ たっては代替競争不動産との比較の観点が重視されることから、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件にお いては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [163.0] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災の影響は概ね収束したが、人口減少や観 光業の回復の遅れ等の要因により、不動産需 要は全般的に減退傾向で推移している。 丘陵地に囲まれて居住環境が劣る住宅地域で あり、需要は限定的であることから、地価の 下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％