別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 亘理 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亘理 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小関　富雄 印  TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亘理郡亘理町逢隈字郡８９番 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 逢隈 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 逢隈駅に近く、国道６号沿い の商業地域にも近い品等の良 い住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 逢隈駅東方 650m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　常磐線駅、国道６号沿いの商業施設にも近く、区画整然とした戸建住宅地域。当分は現状を維持するものと予 測する。周辺では建売住宅の販売も下火で、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ常磐線逢隈駅を中心とした逢隈地区の住宅地域。需要者は建売業者、及び亘理町居住者が主である が、他市町からの転入者も見られる。当該地域は、ＪＲ駅、国道６号線沿いの商業施設等に比較的近く、且つ、地域内 は街路整然として、居住環境の優れた住宅地域である。周辺地域では建売住宅販売が見られ、値下げ物件もあり、需要 は減少傾向にある。土地は２３０㎡で６４０万円程度、新築戸建物件は２０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地の所在する地域は、戸建て住宅地域で、アパート等は殆ど見られず、貸家需要が想定できないので収益価 格は試算しないことにした。また、同一需給圏内の類似地域において、適切な取引事例を求め、比準価格を得ることが できた。市場を反映した価格を指標として取引される戸建住宅地域なので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亘理 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [117.0] [100.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 亘理町の人口は減少している。民間需要も沈 静化し、宅地需要はやや減少傾向にある。 周辺地域での建売住宅販売は少なくなった。 値下げも見られる状況にあり、逢隈地区の需 要は下降傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％