鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柴田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１４０３０ -350	柴田郡柴田町		貸家建付地	（　）	長方形	南10m町道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	２０１４０３０ -356	柴田郡柴田町		建付地	（　）	長方形	西7m町道、東5.4m、二方路		（都）商業 (80,400)
c	２０１４０３０ -79	柴田郡柴田町		更地	（　）	長方形	東16m県道、西4m、二方路		（都）１住居 (60,200)
d	２０１４０３０ -95	柴田郡柴田町		建付地	（　）	正方形	南26m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e	２０１４０６０ -106	柴田郡柴田町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.6m町道、西7.8m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,406	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	30,954	100 [ 79.1]	39,133	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,100
b	(　 ) 26,654	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	30,743	100 [ 79.0]	38,915		38,900
c	(　 ) 43,058	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	45,257	100 [ 115.4]	39,218		39,200
d	(　 ) 27,601	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,601	100 [ 71.2]	38,765		38,800
e	(　 ) 31,915	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,915	100 [ 81.8]	39,016		39,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

柴田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,175,023	3,099,084	10,075,939	9,548,900	527,039	（　0.9741） 513,389	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,477,327 円　　　　（　 20,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柴田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	Ｓ3	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	509 ㎡	25.0 m x 20.5 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建店舗兼共同住宅を想定。１階店舗、２～３階共同住宅で２ＤＫ、各戸面積４０㎡、各階６戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下の建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	100.0	240.00	1,876	450,240	3.0	1,350,720
							0.0	0
2～ 2	住宅	240.00	100.0	240.00	1,405	337,200	1.0	337,200
							1.0	337,200
3～ 3	住宅	240.00	100.0	240.00	1,405	337,200	1.0	337,200
							1.0	337,200
～

～

計		720.00	100.0	720.00		1,124,640		2,025,120
								674,400

⑨年額支払賃料	1,124,640 円　×　12ヶ月　＝　 13,495,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,495,680 円　　×　　 6.7 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 6.7 ％　＝　　 933,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,994,525 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,025,120 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,894 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 674,400 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.2563　＝　 161,268 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,000 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 336 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,175,023 円　　　　（　 25,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１４０６２　　　　-55	1,722 ( 1,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [109.0]	1,402	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,436 円/㎡　月額支払賃料（　 1,405 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１４０６２　　　　-57	1,333 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	1,439
c	２０１４０６２　　　　-58	1,519 ( 1,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [109.0]	1,466

柴田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	685,000 円	137,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	696,384 円	13,927,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,397,400 円	137,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,099,084 円　（　　　　　　 6,089 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,548,900 円（　　　　　 18,760 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,175,023 円
②総費用	3,099,084 円
③純収益　①－②	10,075,939 円
④建物等に帰属する純収益	9,548,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	527,039 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	513,389 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,477,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
柴田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柴田 5-1

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　佐々木　真理

印

TEL.

鑑定評価額

19,900,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柴田郡柴田町船岡中央１丁目７０番１｢船岡中央１－９－５－１｣				②地積　(㎡)	509 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1.2:1	店舗Ｓ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前通りの商業地域	東14m県道	水道、下水	船岡 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ東北本線「船岡」駅から
南へ約１４０ｍ間の駅前通り
商業地域

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

船岡駅南西方

90m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の旧来からの商業地域で、近年は郊外型店舗等に客足が流れ商況は低迷している。店舗用地としての需要は
弱いが、利便性の良さから住宅地としての需要は堅く、地価はおおむね横ばいで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柴田町及び大河原町の既存の近隣型商業地域である。需要者は地元企業が中心である。客足が郊外ＳＣや
国道４号線沿いの路線商業地に流出したため、既存商業地域は顧客誘引力が年々低下しており、商業地域としての需要
は低迷しているが、駅前の利便性の良さから住宅地としての需要は堅い。取引自体が少なく、また画地規模により取引
単価が異なることから需要の中心価格帯を把握することが難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商況の厳しい中、貸店舗も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算さ
れた。自用目的の取引が中心となっていることから、収益価格は参考にとどめ、商業地における市場性を反映した比準
価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大河原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[101.0]

[100.0]
100

38,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な資金調達環境の下、企業の投資意欲は
旺盛になっているが、郡部の旧来からの商業
地域への影響はほとんどない。

ＪＲ船岡駅前の旧来からの商業地域で、郊外
型商業施設に客足が流出している昨今、衰退
傾向にあるが、周辺住宅地の需要は堅調であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

柴田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１４０９０ -310	柴田郡柴田町		更地	（　）	長方形	南28m町道、北5.5m、二方路		（都）１住居 (60,200)
b	２０１４０９０ -325	柴田郡柴田町		建付地	（　）	ほぼ台形	北東10m町道、北西4m、角地		（都）１中専 (60,200)
c	２０１４０９０ -312	柴田郡柴田町		更地	（　）	ほぼ台形	北西11m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２０１４０３０ -79	柴田郡柴田町		更地	（　）	長方形	東16m県道、西4m、二方路		（都）１住居 (60,200)
e	２０１４０９０ -37	柴田郡柴田町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m県道、北東6m、北西4m、三方路		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	32,679	100 [ 84.5]	38,673	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,700
b	(　 ) 33,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	32,475	100 [ 83.0]	39,127		39,100
c	(　 ) 36,741	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,741	100 [ 94.0]	39,086		39,100
d	(　 ) 43,058	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	45,213	100 [ 116.4]	38,843		38,800
e	(　 ) 42,892	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	41,095	100 [ 90.2]	45,560		45,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

柴田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,945,511	3,145,904	9,799,607	9,057,300	742,307	（　0.9489） 704,375	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,375,000 円　　　　（　 28,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柴田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	Ｓ3	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	509 ㎡	25.0 m x 20.5 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階は２ＤＫ（４０㎡）、各階６戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	240.00	100.0	240.00	1,800	432,000	3.0	1,296,000
							0.0	0
～ 2	住宅	240.00	100.0	240.00	1,383	331,920	1.0	331,920
							1.0	331,920
～ 3	住宅	240.00	100.0	240.00	1,383	331,920	1.0	331,920
							1.0	331,920
～

～

計		720.00	100.0	720.00		1,095,840		1,959,840
								663,840

⑨年額支払賃料	1,095,840 円　×　12ヶ月　＝　 13,150,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,150,080 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 814,925 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,767,155 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,959,840 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,422 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 663,840 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 159,934 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,945,511 円　　　　（　 25,433 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１４０６２　　　　-55	1,722 ( 1,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,544	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,414 円/㎡　月額支払賃料（　 1,383 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１４０６２　　　　-57	1,333 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,309
c	２０１４０６２　　　　-58	1,519 ( 1,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	1,390

柴田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	798,000 円	133,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	679,104 円	13,582,080　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,356,600 円	133,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,145,904 円　（　　　　　　 6,181 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,057,300 円（　　　　　 17,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,945,511 円
②総費用	3,145,904 円
③純収益　①－②	9,799,607 円
④建物等に帰属する純収益	9,057,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	742,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	704,375 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,375,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,200 円／㎡）