別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 柴田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柴田 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡柴田町船岡新栄２丁目１２番１１ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 がみられる住宅地域 西6m町道 水道、下水 船岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成８年に換地処分が完了し た区画整理による住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 船岡駅南東方 1.6km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、環境良好であることから柴田町内で人気の住宅地域で、需要は高いが供給不足気味 のため地価は上昇傾向にある。今後もしばらくはこの傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柴田町のうちＪＲ船岡駅を中心とする住宅地域。需要者は柴田町及び周辺市町に勤務する３０代前後のサ ラリーマン層が中心である。近隣地域は区画整然とした比較的新しい住宅地域で、商業施設にも近く、利便性良好であ ることから需要は高いが、供給は少ない。土地は２８０㎡程度で１１００万円前後、新築の戸建物件は２９００万円程 度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんど見られない第一種低層住居専用地域で、自己使用目的の取引が支配的であり、経済合 理的な賃貸住宅の経営が不可能と考えられることから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域 であるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続や住宅取得支援策等により 住宅地需要は旺盛な状況が続いており、特に 利便性の高い地域において地価の上昇傾向が 続いている。 近隣地域は区画整然とした新しい住宅地域で 、商業施設にも近いことから柴田町内で人気 が高いが、供給が少ないため、地価は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％