別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 蔵王 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蔵王 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小関　富雄 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈田郡蔵王町宮字坂山３番 ②地積 　(㎡) 1,292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般、農家住宅のほ か事業所も見られる 住宅地域 西11m県道 水道、下水 東白石 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 蔵王エコーライン、遠刈田温 泉への県道沿い集落で一般住 宅、農家住宅等が並ぶ地域 街 路 基準方位北、１１ｍ 県道 交通 施設 東白石駅北方 3.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　県道白石上山線沿いに一般住宅、農家住宅等が並ぶ地域であり、格別の変動要因はなく、需要に乏しく、地価 は下落傾向で、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、蔵王町中心で近接する市町を含む圏域。需要者は蔵王町居住者が中心で、地縁的選好性が強い。駅や 商業施設からも遠く、県道沿いの農地の中の集落である。周辺市町等からの転入者はほとんどなく、少子高齢化が急速 に進む地域である。一部別荘地域で中古住宅の取引がみられるほかは、不動産の取引は極端に少ない。土地は１０００ ㎡程度で８５０万円前後が取引の中心と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益物件は殆どみられず賃貸市場も成熟していないので収益価格は試算しなかった。自己の居住用目的での取引が中 心で、類似不動産の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。地域の特性及び地域におけ る需給動向を総合的に勘案し、実証的な取引事例より求められた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,730 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 蔵王山麓の町で、都心から遠く、周辺市町か らの転入も少ない。別荘地域の中古住宅の取 引はあるが、一般の宅地需要は低迷している 。 鉄道駅から遠く、商業施設、公共施設からも 遠い地域で、利便性に乏しい。高齢化、地域 経済の低迷を反映し、需要は弱含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％