別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東松島 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -10 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸 印  TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市新東名１丁目６番１０ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 も多く見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 東名 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 津波の浸水被害を受けた住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東名駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 震災後、ＪＲ仙石線が移設され、最寄駅との距離が離れたほか、野蒜北部丘陵地区をはじめとする高台住宅団地 の整備により、当該地域の需要は減退傾向にあり、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東松島市のうち旧鳴瀬町に存し、ＪＲ仙石線「東名」「野蒜」「陸前小野」駅の利用可能な住宅地域で ある。需要者の中心は松島町から石巻市を通勤圏とする一次取得者である。被災者等による移転需要が収束しており、 市内の高台に住宅団地が整備され低地の住宅団地の需要は今後も減退の方向に推移すると見込まれる。土地は２７０㎡ 程度で４００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円～２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、収益物件は見られず、賃貸市場は成熟していないため、収益価格は試算で きなかった。主な需要者は、自用での居住を目的とするエンドユーザーであり、取引にあたっては実際の市場における 取引価格が重視されることから、比準価格の規範性は高いものと判断される。よって、比準価格を採用し、代表標準地 との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [155.2] [100.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東松島市内は災害公営住宅事業の進捗により 住宅地域は成熟性を増している一方、市の人 口は減少傾向にあり住宅地域の選好性は二極 化の傾向にある。 区画整然としているものの震災時津波の影響 が大きかった地域で、周辺に高台住宅団地が 完成しており、宅地はやや供給過剰の状態に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％