別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 登米 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -8 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也 印  TEL.

鑑定評価額 4,170,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市中田町石森字古舘２５番３ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 に農地も見られる地 域 北4.7m市道 水道、下水 石越 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 加賀野地区の東側に隣接する 住宅地域 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 石越駅南東方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 加賀野住宅団地に隣接する住宅地域で、概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。移転需要の沈静化とと もに現在は実需に基づく取引が中心となっており、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧迫町及び旧中田町等に存する住宅地域。主たる需要者は、旧中田町に地縁的選好性を有する個人を中 心に他地区からの流入も一部認められる。居住環境良好な加賀野住宅団地に隣接することから、住宅需要の回復が見ら れたが、最近では需要も一巡し、実需に基づく需要が中心となっている。周辺地域において小規模な開発が見られるも のの、取引は少ない地域であることから、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域で、周辺にアパート等の賃貸用不動産は見られず、賃貸市場が成立していな いことから、収益価格は試算できなかった。一方、当地域では自己利用目的の取引が中心であり、居住の快適性や周辺 の取引価格水準が重視される傾向にあることから、多数の取引事例に基づき試算された比準価格の説得力は高いと判断 する。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [139.1] [100.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化等の進行が続いており、 旧迫町及び旧中田町を中心とする地域と外縁 の過疎地域において住宅需要に格差が生じて いる。 公共施設や商業施設との接近性が比較的良好 な既成住宅地域であるが、需要はやや減退し ている。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％