鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩沼 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１４１００ -52	岩沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	東25m国道、南7.5m、角地		準工 (60,200)
b	２０１４０８０ -316	名取市		建付地	（　）	台形	南東24m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	２０１４０００ -12	岩沼市		更地	（　）	ほぼ台形	北27m県道、東6m、角地		１住居 (60,200)
d	２０１４０８０ -91	岩沼市		更地	（　）	長方形	北西20m県道、南東6m、二方路		１住居 (60,200)
e	２０１４０００ -13	岩沼市		建付地	（　）	不整形	北東26m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,199	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	58,797	100 [ 146.0]	40,272	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,300
b	(　 ) 30,411	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,506	100 [ 79.2]	39,780		39,800
c	(　 ) 43,627	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	44,140	100 [ 109.9]	40,164		40,200
d	(　 ) 51,648	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,243	100 [ 126.9]	40,381		40,400
e	(　 ) 65,829	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	69,565	100 [ 171.7]	40,515		40,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +46.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +62.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,200 円／㎡]

岩沼 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,033,304	2,763,731	7,269,573	5,235,560	2,034,013	（　0.9497） 1,931,702	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	41,993,522 円　　　　（　 29,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩沼 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	433.00	Ｓ1	433.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,442 ㎡	33.0 m x 46.0 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

堅固のやや小規模な低層店舗等が建ち並ぶ地域で、上記の建物一棟貸し店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	433.00	100.0	433.00	2,044	885,052	6.0	5,310,312
							0.0	0
～

～

～

～

計		433.00	100.0	433.00		885,052		5,310,312
								0

⑨年額支払賃料	885,052 円　×　12ヶ月　＝　 10,620,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 433.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,620,624 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 637,237 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,983,387 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,310,312 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,917 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,033,304 円　　　　（　 6,958 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１４０６２　　　　-53	2,791 ( 2,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,067	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,054 円/㎡　月額支払賃料（　 2,044 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１４０６２　　　　-54	1,597 ( 1,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,047
c	２０１４０６２　　　　-52	1,740 ( 1,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,047

岩沼 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	481,800 円	80,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	531,031 円	10,620,624　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 634,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 955,500 円	80,300,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,300 円	80,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,300 円	80,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,763,731 円　（　　　　　　 1,917 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,300,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 433.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,235,560 円（　　　　　 3,631 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,033,304 円
②総費用	2,763,731 円
③純収益　①－②	7,269,573 円
④建物等に帰属する純収益	5,235,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,034,013 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,931,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,340 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,993,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
岩沼 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩沼 5-3

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　甲斐　裕朗

印

TEL.

鑑定評価額

54,800,000 円

１㎡当たりの価格

38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩沼市桜３丁目２６０番２外｢桜３－１３－３６｣				②地積　(㎡)	1,442 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	店舗兼工場Ｓ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	東24m国道	水道、下水	岩沼 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 260 ｍ、西 70 ｍ、南 170 ｍ、北 530 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道４号沿いに沿道サービス
施設が建ち並ぶ路線商業地域

街

路

２４ｍ国道

交通

施設

岩沼駅東方

1.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺市町内の大規模店舗等に顧客は流出し商況は低迷していたが、近時、国道４号バイパス等幹線道路沿いに複
数の新規出店が見られる等、需要の持ち直し傾向を反映し、当分の間、地価は上昇傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県南各市町内一円の路線商業地域の圏域。需要者の中心は地元企業及び全国展開の大企業等である。以前
は、国道沿い等の路線商業地域で店舗の新規出店が少なく、周辺市町の大規模商業施設等へ流出していたが、近時、国
道４号バイパス沿いや周辺幹線道路沿いに複数の新規出店の動きがあり、需要の持ち直しが見られるため、需給状況は
改善傾向にある。沿道サービス施設地は規模がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せないでいる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ロードサイド型店舗の賃料は持ち直しつつあるが、大型商業施設への顧客流出や厳しい商業環境による収益採算性等か
ら収益価格はやや低位に試算された。需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人等であるものとは思料されるが、
取引の実態は自営目的が多く見受けられるため、広域的に分析検討した結果、市場を反映し信頼性のある取引事例から
求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名取 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[ 94.6]

[100.0]
100

38,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

周辺の郊外型大規模店舗に顧客が流出し、既
存商業地域や路線商業地域は劣勢に立たされ
ていたが、需要の回復により需給状況は改善
されつつある。

国道バイパスを始め幹線沿いに新規出店が見
られる等、沿道関連施設地等の需要の持ち直
しが見られ、需要の回復を反映した地価は緩
やかな上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩沼 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１４０３０ -95	柴田郡柴田町		建付地	（　）	正方形	南26m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	２０１４０６０ -347	白石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２０１４０４０ -329	柴田郡大河原町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m町道、南東7m、角地		（都）商業 (80,300)
d	２０１４０３０ -79	柴田郡柴田町		更地	（　）	長方形	東16m県道、西4m、二方路		（都）１住居 (60,200)
e	２０１４０４０ -358	亘理郡亘理町		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,601	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,601	100 [ 69.3]	39,828	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,800
b	(　 ) 22,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,818	100 [ 58.8]	38,806		38,800
c	(　 ) 31,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	30,991	100 [ 79.5]	38,982		39,000
d	(　 ) 43,058	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	45,257	100 [ 107.8]	41,982		42,000
e	(　 ) 19,934	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	23,452	100 [ 60.6]	38,700		38,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

岩沼 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,305,725	2,405,218	6,900,507	5,012,160	1,888,347	（　0.9512） 1,796,196	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	39,047,739 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩沼 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	433.00	Ｓ1	433.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,442 ㎡	33.0 m x 46.0 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

幹線沿いに小規模低層店舗等が建ち並ぶ地域であり、上記の建物一棟貸し店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	433.00	100.0	433.00	1,910	827,030	6.0	4,962,180
							0.0	0
～

～

～

～

計		433.00	100.0	433.00		827,030		4,962,180
								0

⑨年額支払賃料	827,030 円　×　12ヶ月　＝　 9,924,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 433.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,924,360 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 664,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,259,428 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,962,180 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,297 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,305,725 円　　　　（　 6,453 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１４００２　　　　-21	2,690 ( 2,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [142.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,894	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,920 円/㎡　月額支払賃料（　 1,910 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１４００２　　　　-39	3,032 ( 2,962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [157.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,931
c	２０１４０３２　　　　-9	3,002 ( 2,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [155.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,937

岩沼 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	441,600 円	73,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	496,218 円	9,924,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 444,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 875,800 円	73,600,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,600 円	73,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,600 円	73,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,405,218 円　（　　　　　　 1,668 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,600,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 433.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,012,160 円（　　　　　 3,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,305,725 円
②総費用	2,405,218 円
③純収益　①－②	6,900,507 円
④建物等に帰属する純収益	5,012,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,888,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,796,196 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,246 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,047,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）