鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩沼 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１４０３０ -9	名取市		底地	（　）	ほぼ長方形	北36m県道、西16m、南8m、三方路		準住居 (60,200)
b	２０１４１００ -66	岩沼市		建付地	（　）	不整形	西8.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２０１４０００ -13	岩沼市		建付地	（　）	不整形	北東26m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２０１４０００ -12	岩沼市		更地	（　）	ほぼ台形	北27m県道、東6m、角地		１住居 (60,200)
e	２０１４１００ -52	岩沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	東25m国道、南7.5m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,365	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	79,808	100 [ 156.4]	51,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,000
b	(　 ) 29,741	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	31,600	100 [ 63.2]	50,000		50,000
c	(　 ) 65,829	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	69,565	100 [ 137.2]	50,703		50,700
d	(　 ) 43,627	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	44,140	100 [ 90.3]	48,882		48,900
e	(　 ) 59,199	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	58,797	100 [ 118.8]	49,492		49,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,000 円／㎡]

岩沼 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,240,827	5,235,822	17,005,005	15,663,000	1,342,005	（　0.9512） 1,276,515	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	27,750,326 円　　　　（　 33,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩沼 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	414.05	Ｓ3	1,314.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	824 ㎡	15.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階住宅を想定。住宅は家族向２ＤＫ（平均専有面積約５１㎡）で計１６戸。

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

１階フロア貸、２・３階は外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	494.00	85.0	419.90	1,930	810,407	6.0	4,862,442
							0.0	0
2～ 2	住宅	410.00	100.0	410.00	1,388	569,080	2.0	1,138,160
							0.0	0
3～ 3	住宅	410.00	100.0	410.00	1,405	576,050	2.0	1,152,100
							0.0	0
～

～

計		1,314.00	94.4	1,239.90		1,955,537		7,152,702
								0

⑨年額支払賃料	1,955,537 円　×　12ヶ月　＝　 23,466,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,239.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,466,444 円　　×　　 6.7 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 6.7 ％　＝　　 1,592,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,174,092 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,152,702 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,735 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,240,827 円　　　　（　 26,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１４００２　　　　-25	1,447 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,405	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,388 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１４０３２　　　　-34	1,394 ( 1,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,394
c	２０１４０３２　　　　-72	1,270 ( 1,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,380

岩沼 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,150,000 円	230,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,188,322 円	23,766,444　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,346,000 円	230,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	230,000 円	230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	230,000 円	230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,235,822 円　（　　　　　　 6,354 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	230,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,314.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,663,000 円（　　　　　 19,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,240,827 円
②総費用	5,235,822 円
③純収益　①－②	17,005,005 円
④建物等に帰属する純収益	15,663,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,342,005 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,276,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,549 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,750,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
岩沼 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩沼 5-1

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　小関　富雄

印

TEL.

鑑定評価額

40,800,000 円

１㎡当たりの価格

49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩沼市中央１丁目１６番｢中央１－２－１０｣				②地積　(㎡)	824 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3.5	店舗Ｓ2	銀行、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	東16m市道	水道、下水	岩沼 920m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 820 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

竹駒神社門前町としての繁華
性を有しており、街路整備で
街区は整然としている。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

岩沼駅南東方

920m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

　郊外店等への顧客流出が認められるものの竹駒神社門前町としての商業特性を有しており、地価は背後住宅地
価格と比較されつつ上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は岩沼市・名取市及び柴田町・大河原町等の既存商業地域である。需要者は既存商店街において収益事業
の成立を見込む店舗経営者等で、岩沼市の中心的位置を占める街区ではあるが、商業地に対する不動産需要はそれ程大
きくはない。取引価格は背後住宅地価格と対比される中で形成される傾向にあり、土地価格は背後住宅地との価格バラ
ンスを検討すると㎡単価５万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　商業利用と居住利用が並存する地域なので、店舗住宅併用地として収益価格を求めた。収益価格は入居テナントの不
足や賃料の上昇が見込めない商況が影響し、土地価格に見合う収益が確保できず、比準価格より低位となった。本件で
は、現実の商況の下で成立した売買事例から求めた比準価格の妥当性が高いと判断し、投資採算性等を検証する意味で
収益価格を関連づけて価格を調整し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岩沼市の人口は今後減少傾向が予測されてお
り、収益の大幅な増加は見込めない。特に旧
商店街には大幅な需要は見込めない。

竹駒神社の門前町として発展。郊外ＳＣ等に
顧客が流出して繁華性は低下したが、銀行・
小売店舗・医院等が並び商況を維持している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩沼 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１４０８０ -91	岩沼市		更地	（　）	長方形	北西20m県道、南東6m、二方路		１住居 (60,200)
b	２０１４０９０ -306	岩沼市		貸家建付地	（　）	長方形	西17m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２０１４１００ -52	岩沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	東25m国道、南7.5m、角地		準工 (60,200)
d	２０１４１００ -66	岩沼市		建付地	（　）	不整形	西8.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,648	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	49,731	100 [ 97.9]	50,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,800
b	(　 ) 46,796	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,808	100 [ 93.8]	52,034		52,000
c	(　 ) 59,199	100 [ 105.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	55,997	100 [ 109.2]	51,279		51,300
d	(　 ) 29,741	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	31,600	100 [ 64.5]	48,992		49,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	買進み	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,000 円／㎡]

岩沼 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、原価法の適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,052,387	5,416,436	17,635,951	16,139,700	1,496,251	（　0.9478） 1,418,147	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	30,829,283 円　　　　（　 37,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩沼 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	494.00	Ｓ3	1,314.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	824 ㎡	15.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗。２～３階は２ＤＫ、ファミリ－タイプ、各戸平均約５１㎡の共同住宅、計１６戸を想定。

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

１階フロア貸し。住戸は外階段、外廊下。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	494.00	85.0	419.90	2,040	856,596	6.0	5,139,576
							0.0	0
2～ 2	住宅	410.00	100.0	410.00	1,392	570,720	2.0	1,141,440
							0.0	0
3～ 3	住宅	410.00	100.0	410.00	1,406	576,460	2.0	1,152,920
							0.0	0
～

～

計		1,314.00	94.4	1,239.90		2,003,776		7,433,936
								0

⑨年額支払賃料	2,003,776 円　×　12ヶ月　＝　 24,045,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,239.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,045,312 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 1,363,337 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,981,975 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,433,936 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 236 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,052,387 円　　　　（　 27,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１４００２　　　　-26	2,598 ( 2,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,165	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１４００２　　　　-43	2,065 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,174
c	２０１４０６２　　　　-52	1,740 ( 1,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,933

岩沼 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,185,000 円	237,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,217,266 円	24,345,312　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,770 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,417,400 円	237,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,416,436 円　（　　　　　　 6,573 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9478

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	237,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,314.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0698 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,139,700 円（　　　　　 19,587 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,052,387 円
②総費用	5,416,436 円
③純収益　①－②	17,635,951 円
④建物等に帰属する純収益	16,139,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,496,251 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,418,147 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,721 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,829,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,400 円／㎡）