鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多賀城 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２０１０ -57	多賀城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、南4m、角地		２低専 (60,200)
b	２０１２０１０ -60	多賀城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２低専 (60,200)
c	２０１２０１０ -61	多賀城市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	２０１２０１０ -4	多賀城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		２低専 (60,200)
e	２０１２０１０ -1022	多賀城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、南6m、二方路		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,957	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	54,584	100 [ 104.0]	52,485	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	54,100
b	(　 ) 59,733	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	57,514	100 [ 104.0]	55,302		57,000
c	(　 ) 63,527	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	59,612	100 [ 110.0]	54,193		55,800
d	(　 ) 60,060	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,682	100 [ 111.4]	55,370		57,000
e	(　 ) 69,597	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	70,217	100 [ 126.7]	55,420		57,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,000 円／㎡]

多賀城 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,778,302	579,272	2,199,030	2,040,720	158,310	（　0.9678） 153,212	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,404,711 円　　　　（　 17,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多賀城 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	13.5 m x 14.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建アパート（少人数世帯タイプ、平均専有面積４０㎡程度）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,393	111,440	2.0	222,880
							1.0	111,440
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,421	113,680	2.0	227,360
							1.0	113,680
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		225,120		450,240
								225,120

⑨年額支払賃料	225,120 円　×　12ヶ月　＝　 2,701,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,701,440 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 173,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,719,834 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	450,240 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,232 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 225,120 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 54,236 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,778,302 円　　　　（　 13,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１２０４２　　　　-37	1,145 ( 1,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	1,455	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,454 円/㎡　月額支払賃料（　 1,421 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１２０４２　　　　-38	1,035 ( 1,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 75.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,452
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多賀城 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	26,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	144,672 円	2,893,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,400 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 579,272 円　（　　　　　　 2,896 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9678

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0675 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,040,720 円（　　　　　 10,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,778,302 円
②総費用	579,272 円
③純収益　①－②	2,199,030 円
④建物等に帰属する純収益	2,040,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	158,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	153,212 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 766 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,404,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
多賀城 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多賀城 -10

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　渡邊　充啓

印

TEL.

鑑定評価額

11,100,000 円

１㎡当たりの価格

55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多賀城市新田字南関合３９番１１				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南西6m市道	水道、下水	陸前高砂 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

仙台市宮城野区に近い小規模
開発の住宅団地。

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

陸前高砂駅北方

2.3km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域周辺はまだ供給の余地があり徐々に熟成度を増すものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多賀城市及び宮城野区の北東部の住宅地域。需要者の中心は同市及び宮城野区の居住者。近隣地域周辺は
農地と河川の間に形成され比較的小規模な開発により形成された住宅地域である。スーパー等が集まる高橋地区、宮城
野区田子地区等さほど遠くなく需要は堅調である。但し田子へ向かう田子大橋は幅が狭く車両通行に難が伴う。需要の
中心は中古住宅で１５百万円前後と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域にはアパート等の収益物件もみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低め
に試算された。本地域は居住環境の快適性を重視する住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえて比準価
格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮城野 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 98,100 円／㎡

[103.0]
100

100
[101.0]

100
[186.4]

[103.0]
100

55,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市では供給が少なく取引が少ないがＪＲ２
路線で良好な通勤利便性から需要は内在し選
好性の強い地域は地価上昇傾向にある。

駅接近性等利便性がやや劣るが、価格面での
優位性から一定水準の需要は維持されている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

多賀城 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２０１０ -70	多賀城市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２０１２０１０ -4	多賀城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		２低専 (60,200)
c	２０１２０１０ -57	多賀城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、南4m、角地		２低専 (60,200)
d	２０１２１００ -61	多賀城市		建付地	（　）	不整形	北6.5m市道、中間画地		２低専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,518	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	63,455	100 [ 117.4]	54,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	55,700
b	(　 ) 60,060	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,682	100 [ 113.6]	54,298		55,900
c	(　 ) 58,957	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	57,313	100 [ 107.8]	53,166		54,800
d	(　 ) 51,871	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	58,268	100 [ 106.3]	54,815		56,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,500 円／㎡]

多賀城 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず適用は困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,788,457	606,300	2,182,157	2,040,720	141,437	（　0.9678） 136,883	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,041,844 円　　　　（　 15,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多賀城 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	13.5 m x 14.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積４０㎡のファミリータイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,398	111,840	2.0	223,680
							1.0	111,840
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,427	114,160	2.0	228,320
							1.0	114,160
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		226,000		452,000
								226,000

⑨年額支払賃料	226,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,712,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,712,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 174,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,729,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	452,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 226,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 54,448 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,788,457 円　　　　（　 13,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１２１１２　　　　-25	1,429 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	1,751	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,427 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１２１１２　　　　-30	1,140 ( 1,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	1,187
c	２０１２１１２　　　　-39	1,404 ( 1,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	1,059

多賀城 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,400 円	26,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	145,200 円	2,904,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,400 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 606,300 円　（　　　　　　 3,032 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9678

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0675 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,040,720 円（　　　　　 10,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,788,457 円
②総費用	606,300 円
③純収益　①－②	2,182,157 円
④建物等に帰属する純収益	2,040,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	141,437 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	136,883 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 684 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,041,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,200 円／㎡）