別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 多賀城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀城 -4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　濱田　雄一 印  TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多賀城市浮島字高原７５番１２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北西6m私道 水道、下水 国府多賀城 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 塩竈市に隣接する傾斜地の既 成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 国府多賀城駅北東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件及び住環境がやや劣る住宅地域で格別の変動要因はなく、当分の間現状維持と予測する。震災による移 転需要も収束して市場競争力に特筆すべき点はないので、地価は当面横ばいで推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多賀城市西部のＪＲ沿線に存する丘陵地の住宅地域等。需要者の中心は多賀城市及び隣接する仙台市等 に居住又は通勤する一般勤労世帯。最寄り駅からやや離れた傾斜地にある小規模開発による既成住宅地で、環境面で優 位性が少なく、価格は相対的に低位である。市場の中心価格帯は土地は２１０㎡程度で８００万円前後、新築戸建は３ ，０００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 多賀城市中心部からやや離れた土地利用度が低い住宅地域で、賃貸アパート等は少なく、賃貸市場は形成されていない ことから収益価格は試算できなかった。当該地域は自己所有目的の取引が中心であることから、対象不動産と代替性を 有する事例から求めた比準価格は説得力があると思料する。したがって本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会経済動向の拡大が続く仙台都市圏では住 宅需要が堅調なことから、仙台市に隣接する 市町の地価水準も上昇基調で推移している。 最寄り駅に比較的近接し仙台方面等へのアク セスは良いが、丘陵部を小規模開発した既成 住宅地域で、土地需要に変動はない。 北西側道路で快適性等の差異はない。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％