別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 角田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   角田 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　和雄 印  TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 角田市角田字中島下２４０番１ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か畑地も見られる住 宅地域 北東5m市道、南東側道 水道、下水 角田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南   140 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地の東方外縁部で、 小規模宅地開発により市街化 が進行する地域。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 角田駅東方 2.1km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 台風１９号で運休していた阿武隈急行は令和元年１２月６日丸森～槻木間で運転を再開した。台風の影響は軽微 で、令和元年９月周辺地域に大型スーパーが開店した地域であり、地価は下落傾向が緩やかになると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は角田市街地東部の阿武隈川堤防に近い住宅地域、及びその周辺地域。需要者は角田市内の居住者が中心で ある。令和元年９月県道沿いの阿武隈川の近くに大型スーパーが開店した。当該地域は農地の残る未熟成の住宅地域で あったが、宅地造成の箇所も見られる。利便性が向上し、需要の改善の兆しが見られる。土地は２７０㎡で４７０万円 程度、新築戸建物件は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 都市計画法の第１種低層住居専用地域に指定されているので、制約が多く、経済合理的な賃貸経営は困難と判断し、収 益還元法の適用は見送ることとした。他方で、当該地域は自用目的で売買されることが多いので、信頼性の高い取引事 例を収集し、比準価格を得ることができた。居住の快適性を求める自用の住宅地域なので、市場を反映した比準価格を 採用し、地域分析、市場分析を慎重に行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 角田市内においては、区画整理済の新市街地 と既成市街地とで、需要者が選好する地域に 偏りが見られる。 台風１９号による道路冠水はなく、影響は軽 微で、価格への影響は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％