鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名取 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１４０００ -67	名取市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西4m、角地		商業 (80,300)
b	２０１４０７０ -14	名取市		建付地	（　）	不整形	南東10m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２０１４０８０ -318	名取市		更地	（　）	長方形	南33m県道、北8m、二方路		近商 (80,300)
d	２０１４０９０ -303	名取市		更地	（　）	不整形	南西17m市道、南東19m、北東8m、三方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,700	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 62.4]	87,496	100 [ 92.2]	94,898	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,900
b	(　 ) 66,821	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,231	100 [ 84.1]	84,698		84,700
c	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	124,915	100 [ 139.8]	89,353		89,400
d	(　 ) 108,898	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	109,728	100 [ 123.4]	88,921		88,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -37.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,000 円／㎡]

名取 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	74,601,086	19,360,400	55,240,686	50,450,400	4,790,286	（　0.9512） 4,556,520	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	99,054,783 円　　　　（　 59,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	750.00	ＲＣ5	3,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	1,669 ㎡	28.5 m x 57.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所・３階以上共同住宅の建物を想定、住戸は約４５㎡の２ＤＫを想定

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

中層の店舗併用共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	750.00	76.0	570.00	2,911	1,659,270	6.0	9,955,620
							0.0	0
2～ 2	事務所	750.00	85.0	637.50	2,156	1,374,450	5.0	6,872,250
							0.0	0
3～ 3	住宅	750.00	95.0	712.50	1,543	1,099,388	3.0	3,298,164
							1.0	1,099,388
4～ 4	住宅	750.00	95.0	712.50	1,555	1,107,938	3.0	3,323,814
							1.0	1,107,938
5～ 5	住宅	750.00	95.0	712.50	1,587	1,130,738	3.0	3,392,214
							1.0	1,130,738

計		3,750.00	89.2	3,345.00		6,371,784		26,842,062
								3,338,064

⑨年額支払賃料	6,371,784 円　×　12ヶ月　＝　 76,461,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	76,461,408 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 4,362,479 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	73,538,929 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,842,062 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 253,389 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,338,064 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 807,635 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,133 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	74,601,086 円　　　　（　 44,698 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１４００２　　　　-15	1,870 ( 1,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,626	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,580 円/㎡　月額支払賃料（　 1,543 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２０１４００２　　　　-20	1,899 ( 1,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,569
c	２０１４００２　　　　-21	2,690 ( 2,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,681

名取 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,960,000 円	792,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,895,070 円	77,901,408　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 496,530 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,424,800 円	792,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	792,000 円	792,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	792,000 円	792,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,360,400 円　（　　　　　　 11,600 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	792,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 3,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,450,400 円（　　　　　 30,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	74,601,086 円
②総費用	19,360,400 円
③純収益　①－②	55,240,686 円
④建物等に帰属する純収益	50,450,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,790,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,556,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,054,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
名取 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名取 5-1

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　遠藤　公元

印

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

84,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名取市増田２丁目３６８番｢増田２－２－７｣				②地積　(㎡)	1,669 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	銀行ＲＣ2	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	東8.5m県道、背面道	水道、下水	名取 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 15 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧国道４号線沿いに形成され
た既存の中心的商業地域

街

路

８．５ｍ県道

交通

施設

名取駅南東方

470m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ名取駅に近距離にある等、交通接近条件が良好であり、今後は店舗等用地としての需要のほか、共同住宅等
用地としての需要が大きく増加していくものと予測する。これを反映して、地価は上昇傾向が続くものと予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名取市及び周辺市町の商業地域一円。需要者の中心は当市内外の企業等である。郊外の幹線道路沿い地域
等への商業施設の拡散化の影響で、当該地域の商況はやや停滞傾向にある。従って、店舗等用地としての需要は停滞気
味であるが、一方で共同住宅等用地としての需要が増加している。地域内の画地規模に大小があり、また複合不動産の
取引も少なく、土地及び複合不動産のいずれについても、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当市中心部の既存商業地域で、地域内は自用の店舗等が大半を占めている。商況低迷を反映して、賃貸市場はやや不活
発で、賃料水準も不安定で低水準に止まっているため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、代替競
争関係が認められる信頼性の高い取引事例から広域的に検討して求められたもので、市場の実勢を反映している。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名取 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,000 円／㎡

[108.7]
100

100
[100.0]

100
[ 88.9]

[100.0]
100

84,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

名取市では、郊外の路線商業地域へ大型商業
施設の集積が進んでおり、その影響で市中心
部の既存商店街の商況はやや停滞状況が続い
ている。

ＪＲ名取駅に近距離にある等、交通接近条件
が良好であり、店舗等用地としての需要のほ
か、共同住宅等用地としての需要が増加傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

名取 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１４０３０ -328	名取市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西13.3m県道、南6m、角地		１住居 (70,200)
b	２０１４０６０ -69	名取市		建付地	（　）	長方形	北西34m県道、中間画地		準住居 (60,200)
c	２０１４０８０ -318	名取市		更地	（　）	長方形	南33m県道、北8m、二方路		近商 (80,300)
d	２０１４０９０ -303	名取市		更地	（　）	不整形	南西17m市道、南東19m、北東8m、三方路		近商 (90,300)
e	２０１４０６０ -314	仙台市太白区		建付地	（　）	台形	西9m県道、北4m、南4m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,432	100 [ 100.0]	[ 108.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	102,766	100 [ 115.4]	89,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,100
b	(　 ) 74,018	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,646	100 [ 84.6]	89,416		89,400
c	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	124,915	100 [ 134.3]	93,012		93,000
d	(　 ) 108,898	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	109,728	100 [ 126.0]	87,086		87,100
e	(　 ) 73,452	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	78,800	100 [ 90.0]	87,556		87,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,200 円／㎡]

名取 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	76,810,208	18,493,488	58,316,720	54,122,200	4,194,520	（　0.9512） 3,989,827	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	86,735,370 円　　　　（　 52,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	750.00	ＲＣ5	3,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	1,669 ㎡	28.5 m x 57.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階：店舗・事務所（フロア貸し）、３階以上：共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積・約４５㎡）を想定。

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

中層の店舗事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	750.00	76.0	570.00	2,896	1,650,720	6.0	9,904,320
							0.0	0
2～ 2	事務所	750.00	85.0	637.50	2,253	1,436,288	5.0	7,181,440
							0.0	0
3～ 3	住宅	750.00	95.0	712.50	1,609	1,146,413	3.0	3,439,239
							0.0	0
4～ 4	住宅	750.00	95.0	712.50	1,641	1,169,213	3.0	3,507,639
							0.0	0
5～ 5	住宅	750.00	95.0	712.50	1,673	1,192,013	3.0	3,576,039
							0.0	0

計		3,750.00	89.2	3,345.00		6,594,647		27,608,677
								0

⑨年額支払賃料	6,594,647 円　×　12ヶ月　＝　 79,135,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	79,135,764 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,028,788 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	76,546,976 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,608,677 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 262,282 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	100,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 950 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	76,810,208 円　　　　（　 46,022 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１４０４２　　　　-26	1,298 ( 1,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [ 85.0]	1,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,613 円/㎡　月額支払賃料（　 1,609 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２０１４０４２　　　　-27	1,378 ( 1,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [ 90.0]	1,607
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名取 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,818,000 円	803,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,028,788 円	80,575,764　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 492,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,190,600 円	803,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	562,100 円	803,000,000　×　　　　 0.07 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	401,500 円	803,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,493,488 円　（　　　　　　 11,081 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	803,000,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 3,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,122,200 円（　　　　　 32,428 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	76,810,208 円
②総費用	18,493,488 円
③純収益　①－②	58,316,720 円
④建物等に帰属する純収益	54,122,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,194,520 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,989,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,391 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,735,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,000 円／㎡）