別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 名取 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 -5 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗 印  TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市杜せきのした５丁目１０番４ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 杜せきのした 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により開発 された新興住宅地域で、私鉄 杜せきのした駅にも近い 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 杜せきのした駅南東方 440m 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅及び大型商業施設等生活利便施設への接近性は比較的良好で、区画整然とした住宅地域である。格別な変 動要因はなく、当分の間現状維持と予測。需要は根強く堅調で増加傾向にあり、地価は上昇基調が継続。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名取市及び仙台市南部である。杜せきのした地区は土地区画整理事業により造成された環境等良好な住宅 地域。需要者の中心は名取市内居住者ではあるが、同一需給圈外からの転入者も認められる。最寄駅及び大型商業施設 等への接近性、居住の利便性・快適性等は良好で、需要は旺盛で根強い人気があり、需要の増加が継続している。需給 の中心となる価格帯は、土地が２２０㎡程度で２，２００万円前後、新築戸建住宅で３，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域で、事業収支の観点等から共同住宅を想定することが非現実的であり、賃貸市場が成立 しておらず、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であること等から、実際の取引形態は全般 的に自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、信頼性のあ る取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名取 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,800 円／㎡ [106.7] 100 100 [101.0] 100 [ 81.4] [100.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ沿線や私鉄沿線にある生活利便性・快適 性の良好な住宅地に対する需要は根強いが、 需要者による選別化の動きが価格帯に影響し 始めている。 最寄駅及び大型商業施設等への接近性が良好 な区画整理済の住宅地域で、区画整然とした 地域内では旺盛な住宅地需要が底堅く堅調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.1 ％  ％