鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

白石 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１４０３０ -57	白石市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西9m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２０１４０４０ -330	白石市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、北東8m、角地		（都）商業 (80,400)
c	２０１４０４０ -329	柴田郡大河原町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m町道、南東7m、角地		（都）商業 (80,300)
d	２０１４０４０ -31	柴田郡大河原町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.3m町道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e	２０１４０８０ -53	柴田郡大河原町		建付地	（　）	長方形	南東16m町道、中間画地		（都）１中専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,206	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	25,461	100 [ 71.5]	35,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,600
b	(　 ) 30,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,144	100 [ 82.1]	35,498		35,500
c	(　 ) 31,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	32,606	100 [ 91.1]	35,791		35,800
d	(　 ) 40,430	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,632	100 [ 114.1]	35,611		35,600
e	(　 ) 27,500	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,638	100 [ 77.6]	35,616		35,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,700 円／㎡]

白石 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,402,071	1,955,532	6,446,539	6,203,300	243,239	（　0.9589） 233,242	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,760,041 円　　　　（　 14,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白石 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	330 ㎡	9.0 m x 36.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階は２ＤＫ（４０㎡）、各階４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,900	304,000	3.0	912,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	160.00	100.0	160.00	1,371	219,360	1.0	219,360
							1.0	219,360
3～ 3	住宅	160.00	100.0	160.00	1,371	219,360	1.0	219,360
							1.0	219,360
～

～

計		480.00	100.0	480.00		742,720		1,350,720
								438,720

⑨年額支払賃料	742,720 円　×　12ヶ月　＝　 8,912,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,912,640 円　　×　　 8.5 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.5 ％　＝　　 769,814 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,286,826 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,350,720 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,359 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 438,720 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 102,886 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,402,071 円　　　　（　 25,461 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１４０６２　　　　-14	1,145 ( 1,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,375	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,371 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１４０６２　　　　-15	1,368 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,410
c	２０１４０６２　　　　-16	1,308 ( 1,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	1,419

白石 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	445,000 円	89,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	452,832 円	9,056,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 854,400 円	89,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,955,532 円　（　　　　　　 5,926 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9589

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,203,300 円（　　　　　 18,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,402,071 円
②総費用	1,955,532 円
③純収益　①－②	6,446,539 円
④建物等に帰属する純収益	6,203,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	243,239 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	233,242 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,760,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
白石 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

白石 5-1

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　齋藤　和雄

印

TEL.

鑑定評価額

11,800,000 円

１㎡当たりの価格

35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	白石市字沢目８番３				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4	店舗Ｗ1	中低層の小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南15m県道	水道、下水	白石 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

２～３階建程度の低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ東北本線「白石」駅前の
在来商店街

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

白石駅西方

180m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

郊外等の大型スーパーに顧客が流出しており、当分は衰退傾向が続くと予測する。在来線白石駅から白石城に続
く駅前通りであるが、閉店舗が多く、地価は下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２～３階建程度の低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は白石市を含む仙南各市町の商業地域の圏域。需要者の中心は地元の個人、及び県内の法人である。当該地
域は駅前商店街で白石城への経路に当たるが、空き店舗が多く商況は低迷している。白石市では国道４号沿いの郊外に
大型スーパーが集積、さらに中心部への大型スーパーの進出により、駐車場のない旧商店街から顧客が流出し、現在も
続いている。需要の中心価格帯は土地３３０㎡で１２００万円程度と推定する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において、信頼性のある取引事例を得ることができた。また、当該地域は郊外等の大型スーパ
ーへ顧客が流出している旧商業地域で、空き店舗が多く賃貸市場は低迷しており、収益価格は低めに試算された。この
ような状況下で、土地需要者は取引市場の価格を指標として売買すると推定されるので、市場価格を反映した比準価格
を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大河原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[109.7]

[100.0]
100

35,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

白石市の商業地域は、大規模駐車場のある国
道４号沿い路線商地域等と旧商店街に分かれ
ている。繁華性は対照的である。

平成３０年３月、国道１１３号から白石駅へ
通行可能となる道路の拡幅工事（従来は一方
通行）が完成したが、人、車両、共に通行は
少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

白石 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１４０４０ -330	白石市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、北東8m、角地		（都）商業 (80,400)
b	２０１４０４０ -329	柴田郡大河原町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m町道、南東7m、角地		（都）商業 (80,300)
c	２０１４０８０ -15	白石市		更地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２０１４０９０ -308	柴田郡柴田町		更地	（　）	長方形	北西9m町道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	29,721	100 [ 83.4]	35,637	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,600
b	(　 ) 31,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	33,672	100 [ 94.1]	35,783		35,800
c	(　 ) 32,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,662	100 [ 93.7]	34,858		34,900
d	(　 ) 38,841	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	41,320	100 [ 112.4]	36,762		36,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,800 円／㎡]

白石 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,362,273	2,003,780	6,358,493	6,098,750	259,743	（　0.9489） 246,470	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,030,000 円　　　　（　 15,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白石 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	330 ㎡	9.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建店舗兼共同住宅、１階店舗、２～３階共同住宅、２ＤＫ、平均専有面積４０㎡、各階４戸、計８戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,900	304,000	3.0	912,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	160.00	100.0	160.00	1,310	209,600	1.0	209,600
							1.0	209,600
3～ 3	住宅	160.00	100.0	160.00	1,320	211,200	1.0	211,200
							1.0	211,200
～

～

計		480.00	100.0	480.00		724,800		1,332,800
								420,800

⑨年額支払賃料	724,800 円　×　12ヶ月　＝　 8,697,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,697,600 円　　×　　 6.7 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.7 ％　＝　　 592,387 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,249,213 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,332,800 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,435 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 420,800 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.2563　＝　 100,625 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,362,273 円　　　　（　 25,340 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１４０６２　　　　-17	1,219 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	1,337	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,339 円/㎡　月額支払賃料（　 1,310 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１４０６２　　　　-16	1,308 ( 1,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [106.0]	1,340
c	２０１４０６２　　　　-15	1,368 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	100 [ 98.0]	1,344

白石 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	525,000 円	87,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	442,080 円	8,841,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 840,000 円	87,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,003,780 円　（　　　　　　 6,072 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,500,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,098,750 円（　　　　　 18,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,362,273 円
②総費用	2,003,780 円
③純収益　①－②	6,358,493 円
④建物等に帰属する純収益	6,098,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	259,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	246,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,030,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,200 円／㎡）