別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
白石 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白石 -2 宮城県 宮城第4 氏名  不動産鑑定士 齋藤 和雄 印  TEL.
鑑定評価額 5,080,000 円  1㎡当たりの価格 22,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
18,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
白石市鷹巣東3丁目13番5
「鷹巣東3-13-10」
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1住居
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅に空
地も介在する郊外の
住宅地域
北6m市道 水道、下水 白石

2.1km
(2)



①範囲 東   200 m、西   170 m、南    40 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
土地区画整理事業により造成
された区画整然とした新興住
宅地域


基準方位北、6m市
交通

施設
白石駅南東方

2.1km
法令

規制
(都) 1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
空地が多く見られる地域であったが、造成工事が見られる箇所もあり、住宅が建ち並ぶ地域に熟成していくもの
と予測する。市全体の人口は毎年減少しており、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            22,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地の東部および南部の区画整理された住宅地域。需要者の中心は白石市等の居住者である。当該地域
は市街地東端に近く、空地も見られる熟成度の低い地域であった。最近は空地で造成工事が行われ、周辺では建売住宅
も見られるに至っている。市内東部には、鷹巣、旭町等、土地区画整理された住宅地域が多くあり、需要は弱含みであ
る。土地は230㎡程度で500万円程度、新築戸建住宅は2000万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は戸建住宅地域で、周辺の類似地域から信頼性の高い取引事例を収集することができた。他方、当該地域は在
来線駅から遠く利便性が低いため、アパート等は殆ど見られず賃貸市場は形成されていないことから、収益還元法は試
算しないこととした。自用目的の取引が中心である住宅地域であり、市場を反映した比準価格を求めることができたの
で、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 白石 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         19,100 円/㎡
[ 99.0]
100
100
[101.0]
100
[ 84.8]
[100.0]
100
22,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           22,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
白石市は長期にわたり人口減少が続いている
。その中でも若い世代を中心に、土地区画整
理済みの新市街地が選好されている。


地域内の空地で宅地造成工事が見られ、周辺
地域では建売住宅も見られる。住宅が建ち並
ぶ地域に熟成していく兆しがある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近      0.0
環境       -16.0
行政        -1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 白石 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 20140
30
-54
白石市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北15m市道、
南4m、二方路




(都) 1住居

(60,200)
b 20140
40
-5
白石市

更地


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
c 20140
30
-111
白石市

建付


  
(           ) 
長方形 北7.5m市道、
中間画地




(都) 2住居

(60,200)
d 20140
40
-331
白石市

建付


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




(都) 2住居

(60,200)
e 20140
80
-12
白石市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西16m市道、
南西4m、角地




(都) 2住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
20,695  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

20,289 
100
[  94.2]

21,538 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

21,500 
b (            
21,174  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

21,174 
100
[  96.5]

21,942 

21,900 
c (            
23,685  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

23,685 
100
[ 109.2]

21,690 

21,700 
d (            
23,931  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

23,931 
100
[ 108.1]

22,138 

22,100 
e (            
25,690  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

24,942 
100
[ 109.1]

22,862 

22,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近    0.0 環境     -12.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境      -9.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +5.0 環境      +1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      +7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近    0.0 環境      +2.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      22,000 円/㎡]  



白石 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できなかったため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された住宅団地内にあるため、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
白石 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白石 -2 宮城県 宮城第4 氏名  不動産鑑定士 遠藤 公元 印  TEL.
鑑定評価額 5,080,000 円  1㎡当たりの価格 22,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
18,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
白石市鷹巣東3丁目13番5
「鷹巣東3-13-10」
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1住居
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅に空
地も介在する郊外の
住宅地域
北6m市道 水道、下水 白石

2.1km
(2)



①範囲 東   200 m、西   170 m、南    40 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
土地区画整理事業によって形
成された居住環境の良好な住
宅地域


基準方位北、 6m
市道
交通

施設
白石駅南東方

2.1km
法令

規制
(都) 1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
格別の変動要因はなく、今後も戸建住宅を中心とした現状を維持して行くものと予測する。当市内では選好度が
やや高く、需要が比較的堅調で、地価は横ばい傾向で推移して行くものと思料される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            22,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は白石市全域の住宅地域である。需要者の中心は、白石市、七ケ宿町の居住者等で、その他の市町からの転
入はほとんど見られない。人口減少・高齢化傾向・地域経済の低迷が続いている当市において、土地区画整理事業によ
って形成された居住環境良好な当該地域の選好度はやや高く、需要は比較的堅調である。土地は230㎡程度で500
万円前後、中古戸建物件で1000万円前後、新築戸建物件は2000万円程度を中心に取引が行われている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該近隣地域は郊外の住宅地域で、自己使用の低層一般住宅が大半であり、投資不採算性等からもアパート等の収益物
件はほとんど見受けられない。また、転勤等の事情により自用の戸建住宅が賃貸されるケースが散見される程度で、合
理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、多数収
集した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 白石 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         19,100 円/㎡
[ 99.0]
100
100
[101.0]
100
[ 85.9]
[100.0]
100
21,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           22,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
白石市では、人口減少・高齢化傾向、地域経
済の低迷等により、全体として住宅地需要の
減少傾向が続いている。


郊外の居住環境良好な住宅地域で、当市内で
は選好度がやや高く、需要は比較的堅調であ
る。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近      0.0
環境       -15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 白石 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 20140
30
-54
白石市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北15m市道、
南4m、二方路




(都) 1住居

(60,200)
b 20140
40
-5
白石市

更地


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
c 20140
40
-320
白石市

建付


  
(           ) 
長方形 西5.8m市道、
東4.5m、
二方路



(都) 準工

(60,200)
d 20140
90
-11
白石市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5m市道、
東4m、角地




(都) 1中専

(60,200)
e 20140
40
-335
白石市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
北西6m、
二方路



(都) 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
20,695  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

20,289 
100
[  90.6]

22,394 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

22,400 
b (            
21,174  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

20,759 
100
[  93.8]

22,131 

22,100 
c (            
15,316  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

15,016 
100
[  70.7]

21,239 

21,200 
d (            
12,115  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.1]

11,527 
100
[  58.5]

19,704 

19,700 
e (            
14,191  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

13,829 
100
[  56.0]

24,695 

24,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     -12.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      -8.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     -30.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +3.0 環境     -42.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -44.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      22,000 円/㎡]  



白石 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅用に開発された住宅団地内にあり、賃貸事業が成立していないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ