鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

気仙沼 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１３１３０ -50	気仙沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２０１３１３０ -115	気仙沼市		建付地	（　）	ほぼ整形	北22m国道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (60,200)
c	２０１３０２０ -82	気仙沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m県道、二方路		（都）商業 (90,400)
d	２０１３０７０ -52	気仙沼市		更地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、西3.5m、角地		（都）準工 (60,200)
e	２０１３１３０ -1004	気仙沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、北4m、角地		（都）準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	35,263	100 [ 91.6]	38,497	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,500
b	(　 ) 34,155	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,984	100 [ 88.8]	38,270		38,300
c	(　 ) 28,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	27,941	100 [ 72.8]	38,380		38,400
d	(　 ) 32,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	31,262	100 [ 80.9]	38,643		38,600
e	(　 ) 48,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	47,451	100 [ 122.3]	38,799		38,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,500 円／㎡]

気仙沼 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,252,501	1,413,420	5,839,081	5,655,060	184,021	（　0.9690） 178,316	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,639,102 円　　　　（　 20,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

気仙沼 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.20	Ｓ3	405.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防地区計画等土砂災害警戒区域	90 ％	400 ％	400 ％	182 ㎡	7.2 m x 25.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は共同住宅を想定。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

同種の建物として標準的なものを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.20	89.7	121.27	1,985	241,000	3.0	723,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	135.20	89.7	121.27	1,636	198,000	1.0	198,000
							1.0	198,000
～

～

～

計		405.60	89.7	363.81		637,000		1,119,000
								396,000

⑨年額支払賃料	637,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,644,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 363.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,644,000 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 496,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,147,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,119,000 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,463 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 396,000 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 94,898 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,252,501 円　　　　（　 39,849 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１３０２２　　　　-43	2,467 ( 2,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,189	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,990 円/㎡　月額支払賃料（　 1,985 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１３０２２　　　　-44	3,051 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	3,121
c	２０１３０２２　　　　-45	1,090 ( 1,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,417

気仙沼 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,300 円	80,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	229,320 円	7,644,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 768,900 円	80,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	80,100 円	80,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,100 円	80,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,413,420 円　（　　　　　　 7,766 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9690

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,100,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 405.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,655,060 円（　　　　　 31,072 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,252,501 円
②総費用	1,413,420 円
③純収益　①－②	5,839,081 円
④建物等に帰属する純収益	5,655,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	184,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	178,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 980 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,639,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
気仙沼 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

気仙沼 5-1

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　高橋　幾夫

印

TEL.

鑑定評価額

7,010,000 円

１㎡当たりの価格

38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	気仙沼市八日町２丁目１３２番２｢八日町２－２－１｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等土砂災害警戒区域 (90,400)
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ市役所前の既成商業地域	北西12m県道	水道、ガス、下水	気仙沼 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 115 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.2 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市役所前の震災復興途上の商
業地域

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

気仙沼駅南東方

1.2km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
地区計画等
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

零細な店舗が見られる繁華性中低位で、再開発による地域の全面的活性化が待たれる商業地域である。地価は微
増から横這い傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧気仙沼市内の商業地域。需要者の中心は地元の個人乃至中小法人である。市役所もあり業務系の要素
も備えた当市中心の商業地域で、高い潜在力を持ち、地域の再開発が大いに期待されている。取引が少なく、取引の中
心となる価格帯は見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商況は中低位の地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたが、投資採算
面から接近した価格で十分に考慮されなければならない。信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し収益価
格を比較考量して、同一需給圏内の需給動向等から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

震災復興工事途中の中、魚の水揚高は減少し
地域経済は低迷、不動産需要は弱含みで市場
は厳しい。

街の中心に位置する商業地域で、再開発事業
による活性化が必要である。

地域内の低層店舗兼住宅用標準的画地であり
、格別の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

気仙沼 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１３１３０ -115	気仙沼市		建付地	（　）	ほぼ整形	北22m国道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (60,200)
b	２０１３１３０ -113	気仙沼市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	２０１３０２０ -1009	気仙沼市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、北東8m、角地		（都）準工 (60,200)
d	２０１３１３０ -1004	気仙沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、北4m、角地		（都）準工特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,155	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,984	100 [ 92.9]	36,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,600
b	(　 ) 87,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,500	100 [ 158.3]	55,275		55,300
c	(　 ) 69,323	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	66,657	100 [ 159.8]	41,713		41,700
d	(　 ) 48,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	47,451	100 [ 118.6]	40,009		40,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +70.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +70.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

気仙沼 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地につき方式の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,112,224	1,383,280	4,728,944	4,485,600	243,344	（　0.9630） 234,340	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,782,449 円　　　　（　 26,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

気仙沼 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防地区計画等土砂災害警戒区域	80 ％	400 ％	400 ％	182 ㎡	7.2 m x 25.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の需要実績より１階店舗：フロア貸し、２～３階住宅：平均専有面積４０㎡の２ＤＫを想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

地域内の店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	95.0	114.00	1,900	216,600	1.0	216,600
							1.0	216,600
2～ 3	住宅	120.00	95.0	114.00	1,400	159,600	1.0	159,600
							1.0	159,600
～

～

～

計		360.00	95.0	342.00		535,800		535,800
								535,800

⑨年額支払賃料	535,800 円　×　12ヶ月　＝　 6,429,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 342.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によりで担保されているため計上しない」

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,429,600 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 450,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,979,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	535,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 535,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 127,713 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,112,224 円　　　　（　 33,584 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１３０２２　　　　-43	2,467 ( 2,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,998	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,942 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１３０２２　　　　-45	1,090 ( 1,087)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,619
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

気仙沼 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	63,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	321,480 円	6,429,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 604,800 円	63,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	63,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,383,280 円　（　　　　　　 7,600 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9630

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,485,600 円（　　　　　 24,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,112,224 円
②総費用	1,383,280 円
③純収益　①－②	4,728,944 円
④建物等に帰属する純収益	4,485,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	243,344 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	234,340 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,288 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,782,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,300 円／㎡）