鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

塩竈 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２０３０ -48	塩竈市		更地	（　）	不整形	北東15m県道、中間画地		準工 (60,200)
b	２０１２０６０ -40	塩竈市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	２０１２０７０ -37	塩竈市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、準角地		１住居 (60,200)
d	２０１２０５０ -71	塩竈市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東3m道路、中間画地		２住居 (60,160)
e	２０１２０８０ -1001	塩竈市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m県道、南4m、二方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,661	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	41,623	100 [ 116.5]	35,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	36,100
b	(　 ) 40,491	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	39,657	100 [ 94.1]	42,143		42,600
c	(　 ) 43,113	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	41,774	100 [ 116.4]	35,888		36,200
d	(　 ) 39,370	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,291	100 [ 111.8]	35,144		35,500
e	(　 ) 35,820	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	34,638	100 [ 97.3]	35,599		36,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,100 円／㎡]

塩竈 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,466,753	559,819	1,906,934	1,832,010	74,924	（　0.9678） 72,511	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,611,356 円　　　　（　 8,140 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

塩竈 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	Ｗ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	16.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（小人数世帯向け、賃貸面積３６㎡程度、戸数４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.00	100.0	72.00	1,389	100,008	2.0	200,016
							1.0	100,008
2～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,417	102,024	2.0	204,048
							1.0	102,024
～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		202,032		404,064
								202,032

⑨年額支払賃料	202,032 円　×　12ヶ月　＝　 2,424,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,424,384 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 154,103 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,414,281 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	404,064 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 202,032 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 48,674 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,466,753 円　　　　（　 12,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１２０３２　　　　-6	1,610 ( 1,577)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,574	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,417 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１２０５２　　　　-26	1,278 ( 1,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,318
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

塩竈 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,200 円	23,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	128,419 円	2,568,384　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 201,400 円	23,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,400 円	23,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 559,819 円　（　　　　　　 2,827 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9678

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0675 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,832,010 円（　　　　　 9,253 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,466,753 円
②総費用	559,819 円
③純収益　①－②	1,906,934 円
④建物等に帰属する純収益	1,832,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	74,924 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,511 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,611,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,140 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
塩竈 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

塩竈 -7

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　加藤　義和

印

TEL.

鑑定評価額

7,130,000 円

１㎡当たりの価格

36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月4日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	塩竈市舟入２丁目５番１３２｢舟入２－１－１２－８｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	西6.2m市道	水道、ガス、下水	本塩釜 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 120 ｍ、南 120 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

丘陵地に存する既成住宅地域

街

路

基準方位北、６．２
ｍ市道

交通

施設

本塩釜駅南東方

1.3km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した住宅地域であり、現状を維持して推移するものと予測する。利便性が比較的良好な地域であるが、塩竃
市全体の宅地需要の弱まりにより、地価水準は、概ね横ばい乃至やや下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,760 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、塩竃市全域の住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する第一次取得者が中心となる。閑静
な住宅地域であるが、立地上、住宅街としての広がりを欠き、住環境等に特段の優位性がないため、需要は弱含みであ
る。土地は２００㎡で７００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台半ば程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一
方、収益価格は、土地建物の投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、低位に求められた。自用の戸建住宅
が多数を占める地域であるため、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　塩竈 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,900 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[101.0]

100
[110.0]

[101.0]
100

36,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

塩釜市全般において、土地需要は弱まりつつ
あり、個々の条件による選好意識が高まって
いる。

低丘陵地の既成住宅地域であり、地勢上、住
宅地域としての広がりを欠くため、不動産取
引は少ない。

個別的要因の変動は特に認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

塩竈 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２０７０ -37	塩竈市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、準角地		１住居 (60,200)
b	２０１２１１０ -44	塩竈市		建付地	（　）	長方形	南西4m道路、中間画地		２住居 (60,160)
c	２０１２１１０ -23	塩竈市		更地	（　）	台形	西3.3m道路、中間画地		商業 (80,240)
d	２０１２０５０ -71	塩竈市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東3m道路、中間画地		２住居 (60,160)
e	２０１２０３０ -42	塩竈市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北西6m、二方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,113	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	41,774	100 [ 117.6]	35,522	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	35,900
b	(　 ) 49,512	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	48,201	100 [ 134.7]	35,784		36,100
c	(　 ) 51,886	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	53,994	100 [ 143.6]	37,600		38,000
d	(　 ) 39,370	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	40,506	100 [ 111.8]	36,231		36,600
e	(　 ) 49,786	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	47,823	100 [ 139.1]	34,380		34,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,000 円／㎡]

塩竈 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,405,877	508,671	1,897,206	1,816,550	80,656	（　0.9678） 78,059	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,734,644 円　　　　（　 8,760 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

塩竈 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	Ｗ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	16.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯タイプ、各階２戸、約３６㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.00	100.0	72.00	1,381	99,432	2.0	198,864
							0.0	0
2～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,410	101,520	2.0	203,040
							0.0	0
～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		200,952		401,904
								0

⑨年額支払賃料	200,952 円　×　12ヶ月　＝　 2,411,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,411,424 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 153,325 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,402,099 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	401,904 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,778 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,405,877 円　　　　（　 12,151 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１２０７２　　　　-11	1,399 ( 1,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	1,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,412 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１２０７２　　　　-12	1,313 ( 1,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [ 85.0]	1,357
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

塩竈 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,500 円	23,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	127,771 円	2,555,424　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 199,700 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 508,671 円　（　　　　　　 2,569 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9678

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0675 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,816,550 円（　　　　　 9,174 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,405,877 円
②総費用	508,671 円
③純収益　①－②	1,897,206 円
④建物等に帰属する純収益	1,816,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	80,656 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	78,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,734,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,760 円／㎡）