鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

石巻 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２０２０ -30	石巻市		更地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２０１２１００ -1001	石巻市		更地	（　）	不整形	北東15m県道		工業 (60,200)
c	２０１２１００ -1015	石巻市		更地	（　）	ほぼ台形	西20m県道、東6m、二方路		近商 (80,200)
d	２０１２１１０ -1004	石巻市		底地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、東7.5m、角地		２住居 (70,200)
e	２０１２０７０ -1	石巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北17m市道、西20m、東6m、三方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,356	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	26,067	100 [ 100.8]	25,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	26,400
b	(　 ) 20,826	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	20,826	100 [ 85.0]	24,501		25,000
c	(　 ) 24,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	23,953	100 [ 95.0]	25,214		25,700
d	(　 30,337) 43,339	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	42,489	100 [ 164.3]	25,861		26,400
e	(　 ) 33,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	31,690	100 [ 128.0]	24,758		25,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,400 円／㎡]

石巻 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,111,437	4,935,448	18,175,989	17,004,000	1,171,989	（　0.9702） 1,137,064	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	24,718,783 円　　　　（　 15,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	660.00	ＬＳ2	1,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,649 ㎡	37.0 m x 44.0 m	前面道路：県道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所は区分貸し、２階は平均賃貸面積約６６㎡のファイミリータイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	660.00	100.0	660.00	1,760	1,161,600	3.0	3,484,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	660.00	100.0	660.00	1,303	859,980	2.0	1,719,960
							0.0	0
～

～

～

計		1,320.00	100.0	1,320.00		2,021,580		5,204,760
								0

⑨年額支払賃料	2,021,580 円　×　12ヶ月　＝　 24,258,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,258,960 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,735,927 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,063,033 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,204,760 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,404 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,111,437 円　　　　（　 14,015 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１２０３２　　　　-43	1,916 ( 1,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,666	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,764 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１２１０２　　　　-1008	1,589 ( 1,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,869
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石巻 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,308,000 円	218,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,239,948 円	24,798,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,853,000 円	218,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	218,000 円	218,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	218,000 円	218,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,935,448 円　（　　　　　　 2,993 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	218,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,004,000 円（　　　　　 10,312 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,111,437 円
②総費用	4,935,448 円
③純収益　①－②	18,175,989 円
④建物等に帰属する純収益	17,004,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,171,989 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,137,064 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 690 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,718,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
石巻 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石巻 5-9

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　渡邊　充啓

印

TEL.

鑑定評価額

42,200,000 円

１㎡当たりの価格

25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石巻市不動町２丁目８１番４９｢不動町２－１２－４｣				②地積　(㎡)	1,649 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別業務地区 (70,200)
	1:1.2	事務所、工場兼倉庫Ｗ2	店舗、事務所、共同住宅が混在する路線商業地域	北西17.5m県道、南西側道	水道、ガス、下水	石巻 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 250 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

車両通行量はやや少ない事務
所等が建ち並ぶ路線商業地域

街

路

１７．５ｍ県道

交通

施設

石巻駅東方

2.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に近く、渡波地区へ通じる幹線街路沿いの復興途上の地域であるが大雨時に被害が見られることから需
要は強まらず地価は横ばいから若干下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧石巻市内の路線商業地域及び商住混在地域。需要者は地元中小事業者が中心である。旧北上川に近接し
背後住宅地も含め大雨時には道路冠水、建物内浸水の被害が見られる。震災の復旧は順調に進み震災前の状態に戻って
来ている。近隣地域が存する不動町は従来から商業繁華性は低く、事務所、事業所等が多い地域である。最近は土地取
引が少なく、取引の中心価格帯は見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は収益物件も存する地域で、求められた収益価格は土地価格に見合った賃料水準にはなく、低めに試算された。本
地域は投資対象として収益性の高い地域とはいえず取引にあたっては現実の売買価格を指標に取引されているものと考
えられる。よって比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　石巻 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[157.9]

[102.0]
100

26,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

石巻河南インター付近の商業集積が顕著で、
一方ＪＲ石巻駅周辺は病院、市役所等の存在
により繁華性を維持している。

台風１９号時には道路冠水、一部建物内の浸
水被害を受けた。周辺では産業用地の供給が
行われており需給は均衡している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.2
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

石巻 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２１１０ -43	石巻市		更地	（　）	長方形	南8m市道、北6m、二方路		工業 (60,200)
b	２０１２０２０ -1012	石巻市		更地	（　）	台形	北東11.7m国道、西5.2m、角地		工業 (70,200)
c	２０１２０７０ -1	石巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北17m市道、西20m、東6m、三方路		準工 (60,200)
d	２０１２１００ -17	石巻市		更地	（　）	長方形	東20m市道、北20m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,483	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	17,089	100 [ 66.7]	25,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	26,100
b	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	29,420	100 [ 116.9]	25,167		25,700
c	(　 ) 33,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	31,690	100 [ 124.1]	25,536		26,000
d	(　 ) 18,664	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	18,048	100 [ 69.0]	26,157		26,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,000 円／㎡]

石巻 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,897,032	4,719,220	18,177,812	17,004,000	1,173,812	（　0.9702） 1,138,832	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	24,757,217 円　　　　（　 15,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	600.00	ＬＳ2	1,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別業務地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,649 ㎡	37.0 m x 44.0 m	前面道路：県道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は分割貸し、２階は平均賃貸面積６６㎡のファミリータイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	660.00	100.0	660.00	1,740	1,148,400	3.0	3,445,200
							0.0	0
2～ 2	居宅	660.00	100.0	660.00	1,305	861,300	2.0	1,722,600
							0.0	0
～

～

～

計		1,320.00	100.0	1,320.00		2,009,700		5,167,800
								0

⑨年額支払賃料	2,009,700 円　×　12ヶ月　＝　 24,116,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,116,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,986,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,849,488 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,167,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,544 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,897,032 円　　　　（　 13,885 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１２０３２　　　　-1004	2,746 ( 2,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	2,119	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,744 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１２１０２　　　　-46	1,612 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,576
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石巻 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,090,000 円	218,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,241,820 円	24,836,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,853,000 円	218,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	218,000 円	218,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	218,000 円	218,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,719,220 円　（　　　　　　 2,862 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	218,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,004,000 円（　　　　　 10,312 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,897,032 円
②総費用	4,719,220 円
③純収益　①－②	18,177,812 円
④建物等に帰属する純収益	17,004,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,173,812 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,138,832 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 691 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,757,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,000 円／㎡）