別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 石巻 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -22 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美 印  TEL.

鑑定評価額 3,900,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市小船越字屋浦６番３ ②地積 　(㎡) 410   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が散在する住宅地域 南東5m市道 水道、下水 鹿又 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 旧河北町中心部に比較的近い 、北上川の西側にある農家住 宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 鹿又駅北東方 5.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東日本大震災の移転需要により宅地の需要増加傾向が見られたが、現在の需給動向は震災前程度の水準に戻りつ つある。今後、地価は下落傾向に向かうものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市外縁部に位置する旧河北町等の住宅地域。震災による移転需要の際には沿岸部からの流入もみ られたが、地縁的選好性が認められる当地域においては、需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占める。移転需要に より、地価は一時上昇傾向にあったが、その動きが収束した現在は、震災以前と同程度の需給状況となった。取引は少 なく、市場の中心価格帯見出しにくいが、更地で総額で４００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等は殆ど見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。対象地と代替関係が認め られる同一需給圏内の住宅地域の取引事例を中心として十分に収集しえた。自己使用目的での取引が中心で、取引価格 の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる市場の特性を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、比準 価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [102.0] 100 [192.0] [100.0] 100 9,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災に起因する土地需要が沈静化し土地取引 件数が減少する中で、需要者の地域による選 別が強まる傾向にある。 震災による土地需要は収束した現在、宅地需 要は少なく地価は下落傾向にある。 道路方位及び形状について価格に影響を与え ておらず、特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +92.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％