鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

石巻 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２０１０ -36	石巻市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２０１２０２０ -44	石巻市		更地	（　）	長方形	南西16m市道、北西6m、角地		２住居 (70,200)
c	２０１２０５０ -8	石巻市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２０１２０５０ -1011	石巻市		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		２住居 (60,160)
e	２０１２０８０ -1021	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.1m市道、中間画地		２住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.0]	53,250	100 [ 124.8]	42,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	43,500
b	(　 ) 65,030	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	61,933	100 [ 129.8]	47,714		48,700
c	(　 ) 42,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,900	100 [ 97.0]	44,227		45,100
d	(　 ) 51,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	50,401	100 [ 112.0]	45,001		45,900
e	(　 ) 41,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,240	100 [ 94.9]	43,456		44,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,000 円／㎡]

石巻 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,231,049	901,094	3,329,955	3,238,870	91,085	（　0.9678） 88,152	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,958,933 円　　　　（　 6,950 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	127.00	Ｗ2	254.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	13.5 m x 22.7 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建アパート（少人数世帯タイプ、平均専有面積４２㎡程度）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	127.00	100.0	127.00	1,400	177,800	1.0	177,800
							1.0	177,800
2～ 2	住宅	127.00	100.0	127.00	1,428	181,356	1.0	181,356
							1.0	181,356
～

～

～

計		254.00	100.0	254.00		359,156		359,156
								359,156

⑨年額支払賃料	359,156 円　×　12ヶ月　＝　 4,309,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 254.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,309,872 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 311,771 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,142,101 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	359,156 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,340 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 359,156 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,608 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,231,049 円　　　　（　 15,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１２０７２　　　　-7	1,310 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,310	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,428 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１２０７２　　　　-8	1,504 ( 1,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,535
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石巻 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	209,500 円	41,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	222,694 円	4,453,872　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 356,100 円	41,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 901,094 円　（　　　　　　 3,195 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9678

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 254.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0675 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,238,870 円（　　　　　 11,485 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,231,049 円
②総費用	901,094 円
③純収益　①－②	3,329,955 円
④建物等に帰属する純収益	3,238,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	91,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	88,152 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 313 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,958,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,950 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
石巻 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石巻 -4

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　江澤　亜樹

印

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

44,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外				②地積　(㎡)	282 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南東5.2m市道	水道、下水	陸前山下 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 120 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模開発が多い区画の整然
とした住宅地域

街

路

基準方位北５．２ｍ
市道

交通

施設

陸前山下駅北方

1.0km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣周辺では大規模な開発の動きはない。移転需要の収束、復興公営住宅、住宅団地の整備により供給過剰とな
りつつある。地価は横這いの後下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,040 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧石巻市のうち旧北上川西側の住宅地域を中心に旧石巻市及び周辺市町に及ぶ。需要者の中心は同一需給
圏内の居住者であるが圏外からの転入も見られる。震災後の移転需要は収束しており需要は弱まりつつある。運河、鉄
道敷に近接し周辺環境がやや劣るものの利便性に優ることから需要は堅調である。土地は２５０㎡程度の標準規模で１
１００万円程度、中古住宅で１５００万円程度、新築の建売住宅で２５００万円程度が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパートも多く見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算さ
れた。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏ま
え、収益価格を参考にとどめ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　石巻 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,600 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 84.0]

[102.0]
100

44,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

震災後の移転需要は収束している。復興公営
住宅等も完成し、需要者からは住宅地として
の環境、街路、利便性による選別が厳しくな
っている。

河川、鉄道敷に囲まれ、周辺地域との連続性
の点で劣る。中里地区、蛇田の区画整理地区
と比べて各種施設への接近性はもやや劣る。

南東道路のため日照等居住の快適性に優れて
いるが、効用の程度に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

石巻 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２０５０ -8	石巻市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２０１２０７０ -55	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		２住居 (70,200)
c	２０１２０９０ -68	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、南4m、角地		１住居 (60,180)
d	２０１２０１０ -36	石巻市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２０１２０１０ -13	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,900	100 [ 100.0]	42,900	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	43,800
b	(　 ) 43,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	41,976	100 [ 96.0]	43,725		44,600
c	(　 ) 51,952	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	49,431	100 [ 113.9]	43,399		44,300
d	(　 ) 51,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.0]	53,250	100 [ 122.4]	43,505		44,400
e	(　 ) 59,764	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	58,592	100 [ 137.7]	42,550		43,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,100 円／㎡]

石巻 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,203,940	890,575	3,313,365	3,207,950	105,415	（　0.9678） 102,021	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	2,267,133 円　　　　（　 8,040 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	127.00	Ｗ2	254.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	13.5 m x 22.7 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯用、規模４２㎡程度の住戸を６戸想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	127.00	100.0	127.00	1,390	176,530	2.0	353,060
							1.0	176,530
2～ 2	住宅	127.00	100.0	127.00	1,417	179,959	2.0	359,918
							1.0	179,959
～

～

～

計		254.00	100.0	254.00		356,489		712,978
								356,489

⑨年額支払賃料	356,489 円　×　12ヶ月　＝　 4,277,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 254.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,277,868 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 309,531 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,112,337 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	712,978 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,631 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 356,489 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 84,972 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,203,940 円　　　　（　 14,908 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１２０３２　　　　-1006	1,493 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,523	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,417 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１２０７２　　　　-8	1,504 ( 1,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,395
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石巻 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,500 円	41,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	176,875 円	4,421,868　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 352,700 円	41,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,000 円	41,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 890,575 円　（　　　　　　 3,158 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9678

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 254.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0675 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,207,950 円（　　　　　 11,376 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,203,940 円
②総費用	890,575 円
③純収益　①－②	3,313,365 円
④建物等に帰属する純収益	3,207,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	105,415 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	102,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 362 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,267,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,040 円／㎡）