鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

石巻 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２１１０ -43	石巻市		更地	（　）	長方形	南8m市道、北6m、二方路		工業 (60,200)
b	２０１２１００ -17	石巻市		更地	（　）	長方形	東20m市道、北20m、角地		商業 (80,400)
c	２０１２０７０ -7	石巻市		更地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２０１２０２０ -75	石巻市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東14m国道、中間画地		準工 (60,200)
e	２０１２０７０ -1007	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,483	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	17,089	100 [ 97.9]	17,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	17,600
b	(　 ) 18,664	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	18,066	100 [ 102.7]	17,591		17,800
c	(　 ) 15,261	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,108	100 [ 86.4]	17,486		17,700
d	(　 ) 20,286	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	20,205	100 [ 114.8]	17,600		17,800
e	(　 ) 20,532	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	20,049	100 [ 115.1]	17,419		17,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -9.6	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,700 円／㎡]

石巻 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,861,007	618,744	2,242,263	2,190,300	51,963	（　0.9706） 50,435	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,120,778 円　　　　（　 4,180 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	268 ㎡	22.5 m x 12.0 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯向け４５㎡程度（全４戸）、駐車場は４台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,318	118,620	2.0	237,240
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,318	118,620	2.0	237,240
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		237,240		474,480
								0

⑨年額支払賃料	237,240 円　×　12ヶ月　＝　 2,846,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,846,880 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 182,333 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,856,547 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	474,480 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,460 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,861,007 円　　　　（　 10,675 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１２０９２　　　　-1006	1,179 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	1,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,320 円/㎡　月額支払賃料（　 1,318 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１２０９２　　　　-1007	1,290 ( 1,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [104.0]	100 [108.0]	1,351
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石巻 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,000 円	29,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,944 円	3,038,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,900 円	29,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 618,744 円　（　　　　　　 2,309 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,190,300 円（　　　　　 8,173 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,861,007 円
②総費用	618,744 円
③純収益　①－②	2,242,263 円
④建物等に帰属する純収益	2,190,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	51,963 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	50,435 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,120,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,180 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
石巻 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石巻 -2

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　青田　令子

印

TEL.

鑑定評価額

4,720,000 円

１㎡当たりの価格

17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石巻市井内字二番８５番１				②地積　(㎡)	268 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 2:1	住宅Ｗ2	一般住宅に事業所、店舗等が混在する住宅地域	南東9.5m県道	水道、下水	陸前稲井 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いに住宅、事務所、店
舗等が混在する地域

街

路

基準方位北、９．５
ｍ県道

交通

施設

陸前稲井駅南西方

120m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、事務所、店舗が混在する住宅地域で、今後も同様の住環境と予測する。移転需要が収束し、その反動
で中心部及びその周辺部の利便性の高い住宅地域を除いて、震災前と同水準となり地価は下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,110 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧北上川の東部にある住宅地域。需要者は、周辺在住者や地縁者が中心。鉄道敷と丘陵地に挟まれた東西
に細長い地域で、住宅地として人気は低い。これまで隣接分譲地である新栄団地で被災者の移転需要が多くみられ、そ
の影響から住宅需要は堅調であったが、移転需要が収束し当地域での地価は下落傾向である。市場の中心価格帯は見い
だせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗・事務所のほかに住宅やアパートも見られる地域であるが、収益価格は低位に試算された。近隣地域においては、
投資採算を意識した土地取引は少なく、自用目的の取引が主であると判断されたため、収益価格は参考に留め、取引事
例比較法によって求められた比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　石巻 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,700 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[102.0]

100
[103.9]

[101.0]
100

17,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

公営住宅の建設、土地区画整理事業により宅
地が大量供給され地価に影響を与えている。
地価は一部上昇箇所もあるが、下落に転じた
地域も多い。

住宅・店舗・事務所の混合地域であるが、居
住環境、繁華性について特に優位性はない。
住宅地としての人気は低く、需要は弱含み。

南東道路のため日照等、居住の快適性にやや
優れる。形状については、標準的な画地と比
較してやや劣るが、変動状況としては特段の
要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

石巻 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２１１０ -50	石巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区画街路、北東7m、角地		近商 (100,200)
b	２０１２０８０ -16	石巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.2m市道、南東6.4m、角地		近商 (90,200)
c	２０１２１００ -1015	石巻市		更地	（　）	ほぼ台形	西20m県道、東6m、二方路		近商 (80,200)
d	２０１２０８０ -1011	石巻市		更地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、南6m、角地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,803	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	18,237	100 [ 114.7]	15,900	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	16,100
b	(　 ) 24,216	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 114.4]	21,083	100 [ 114.8]	18,365		18,500
c	(　 ) 24,193	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	23,858	100 [ 136.5]	17,478		17,700
d	(　 ) 16,369	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	15,813	100 [ 88.2]	17,929		18,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,600 円／㎡]

石巻 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,904,804	593,517	2,311,287	2,260,170	51,117	（　0.9690） 49,532	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,100,711 円　　　　（　 4,110 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	268 ㎡	22.5 m x 12.0 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯向け（４５㎡）×４戸の木造アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,311	117,990	2.0	235,980
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,338	120,420	2.0	240,840
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		238,410		476,820
								0

⑨年額支払賃料	238,410 円　×　12ヶ月　＝　 2,860,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,860,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 152,646 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,900,274 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	476,820 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,530 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,904,804 円　　　　（　 10,839 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１２０２２　　　　-27	959 ( 938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,009	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,338 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１２０２２　　　　-28	1,541 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,334
c	２０１２０２２　　　　-29	1,353 ( 1,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,381

石巻 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,500 円	29,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,117 円	3,052,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 252,400 円	29,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 593,517 円　（　　　　　　 2,215 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

27 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9690

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0648 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,260,170 円（　　　　　 8,433 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,904,804 円
②総費用	593,517 円
③純収益　①－②	2,311,287 円
④建物等に帰属する純収益	2,260,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	51,117 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	49,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,100,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,110 円／㎡）