鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１３０６０ -57	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北西6m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (60,80)
b	２０１３０６０ -17	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西5m市道、南西7m、角地		１低専 (60,80)
c	２０１３０４０ -1013	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、西6m、角地		１低専 (60,80)
d	２０１３０４０ -1012	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m道路、中間画地		２住居 (60,200)
e	２０１３０３０ -12	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,697	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	93,251	100 [ 97.6]	95,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	97,500
b	(　 ) 90,000	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	90,171	100 [ 94.5]	95,419		97,300
c	(　 ) 98,123	100 [ 100.0]	[ 110.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	103,538	100 [ 105.0]	98,608		101,000
d	(　 ) 93,111	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	100,049	100 [ 101.9]	98,184		100,000
e	(　 ) 92,425	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	96,909	100 [ 96.9]	100,009		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,600 円／㎡]

仙台泉 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,836,176	531,672	2,304,504	1,937,000	367,504	（　0.9706） 356,699	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,926,644 円　　　　（　 47,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	160 ％	166 ㎡	13.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２Ｋタイプ３７．５０㎡各階２戸、駐車場はない。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	1,622	121,650	2.0	243,300
							1.0	121,650
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,655	124,125	2.0	248,250
							1.0	124,125
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		245,775		491,550
								245,775

⑨年額支払賃料	245,775 円　×　12ヶ月　＝　 2,949,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,949,300 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,958 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,772,342 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	491,550 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,621 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 245,775 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 59,213 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,836,176 円　　　　（　 17,085 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１３０４２　　　　-8	1,836 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	1,819	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,693 円/㎡　月額支払賃料（　 1,655 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１３０４２　　　　-22	1,692 ( 1,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,566
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台泉 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,000 円	26,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	117,972 円	2,949,300　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,000 円	26,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 531,672 円　（　　　　　　 3,203 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,937,000 円（　　　　　 11,669 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,836,176 円
②総費用	531,672 円
③純収益　①－②	2,304,504 円
④建物等に帰属する純収益	1,937,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	367,504 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	356,699 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,149 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,926,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
仙台泉 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 -22

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　須藤　信行

印

TEL.

鑑定評価額

16,500,000 円

１㎡当たりの価格

99,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区八乙女中央３丁目１０４番４４｢八乙女中央３－１１－１２｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	八乙女 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 140 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄駅が徒歩圏の七北田川
河畔に形成された住宅地域で
、街路は狭隘でやや難がある

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

八乙女駅北東方

650m

法令

規制

２住居
(60,160)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅が徒歩圏にある住宅地域で、アパート等が多く混在し、今後も現状が維持されて行くものと思われる。
交通利便性が良く、需要は多い一方、供給が限定的であり、当面、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、泉区の地下鉄南北線「八乙女」「泉中央」駅等に近接した交通利便性の良い住宅地域。需要者の中心は
主に仙台市内の居住者。地下鉄「八乙女」駅が徒歩圏にあり、生活利便性が良好で、需要者の選好性が高い住宅地域と
なっており、供給は限定的で売り手市場にある。土地は標準的画地規模で１６５０万円前後、新築戸建住宅の物件は少
なく、中古住宅については、敷地規模・建物築年によるが、総額で３０００万円前後が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

生活利便性が良好なことから一般住宅のほか共同住宅等が混在しているが、不動産投資に見合う賃料水準が形成されて
おらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。取引の中心は自用戸建住宅建設の目的で、
居住の快適性を優先する住宅地域であり、多数収集した取引事例の中からより信頼性の高い事例を選択して求めた比準
価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台泉 -30 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 115,000 円／㎡

[108.7]
100

100
[103.0]

100
[124.3]

[102.0]
100

99,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

泉区の住宅地は、金融緩和による低金利環境
が続くなか、全体的に不動産市況は堅調に推
移、特に中央部及び地下鉄駅周辺の住宅需要
は依然根強い。

地下鉄八乙女駅に近接する交通利便性の良い
住宅地域で、物件の市場供給が限定的なため
希少性から需要は競合しており、地価は依然
上昇傾向にある。

接面する街路が南西道路であり、日照・通風
等で居住の快適性がやや優れているが、効用
の程度に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１３０３０ -93	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m私道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２０１３０３０ -12	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２０１３０４０ -39	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２０１３１８０ -49	仙台市泉区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	２０１３０６０ -57	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北西6m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,247	100 [ 70.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	105,071	100 [ 107.4]	97,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	99,800
b	(　 ) 92,425	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.0]	101,046	100 [ 104.0]	97,160		99,100
c	(　 ) 83,574	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	78,140	100 [ 80.5]	97,068		99,000
d	(　 ) 92,931	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,555	100 [ 96.9]	99,644		102,000
e	(　 ) 93,697	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	90,076	100 [ 93.7]	96,132		98,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	親族間売買	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
a	親族間売買	％／月 +0.73	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,600 円／㎡]

仙台泉 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,991,864	593,900	2,397,964	1,959,350	438,614	（　0.9706） 425,719	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,460,422 円　　　　（　 57,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	166 ㎡	13.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積３７㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	1,596	119,700	2.0	239,400
							1.0	119,700
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,629	122,175	2.0	244,350
							1.0	122,175
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		241,875		483,750
								241,875

⑨年額支払賃料	241,875 円　×　12ヶ月　＝　 2,902,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,902,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 154,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,928,375 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	483,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,596 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 241,875 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,893 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,991,864 円　　　　（　 18,023 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１３０３２　　　　-12	1,501 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,666 円/㎡　月額支払賃料（　 1,629 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１３０３２　　　　-10	1,573 ( 1,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [ 94.0]	1,731
c	２０１３０３２　　　　-32	1,472 ( 1,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,603

仙台泉 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,500 円	26,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	123,300 円	3,082,500　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 223,500 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,600 円	26,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 593,900 円　（　　　　　　 3,578 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,959,350 円（　　　　　 11,803 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,991,864 円
②総費用	593,900 円
③純収益　①－②	2,397,964 円
④建物等に帰属する純収益	1,959,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	438,614 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	425,719 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,565 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,460,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,000 円／㎡）