鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１３０３０ -12	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２０１３０７０ -35	仙台市泉区		建付地	（　）	台形	南西4m私道、中間画地		準工 (60,200)
c	２０１３０２０ -59	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２０１３１３０ -101	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	北西5.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,425	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.0]	101,046	100 [ 105.0]	96,234	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	98,200
b	(　 ) 76,094	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	78,094	100 [ 89.3]	87,451		89,200
c	(　 ) 82,000	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	80,423	100 [ 83.3]	96,546		98,500
d	(　 ) 71,352	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,851	100 [ 74.2]	96,834		98,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.5
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,500 円／㎡]

仙台泉 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,014,328	496,140	2,518,188	2,024,260	493,928	（　0.9764） 482,271	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,717,133 円　　　　（　 53,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.50	Ｗ2	149.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４０㎡程度の２ＤＫの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	74.50	100.0	74.50	1,639	122,000	1.0	122,000
							1.0	122,000
2～ 2	住宅	74.50	100.0	74.50	1,639	122,000	1.0	122,000
							1.0	122,000
～

～

～

計		149.00	100.0	149.00		244,000		244,000
								244,000

⑨年額支払賃料	244,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,928,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,928,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 155,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,952,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	244,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 59,410 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,014,328 円　　　　（　 15,072 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１３０２２　　　　-34	1,699 ( 1,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,666	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,675 円/㎡　月額支払賃料（　 1,639 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１３０２２　　　　-35	1,975 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,881
c	２０１３０２２　　　　-36	1,819 ( 1,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,819

仙台泉 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,800 円	26,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	93,240 円	3,108,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,100 円	26,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 496,140 円　（　　　　　　 2,481 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,600,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 149.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,024,260 円（　　　　　 10,121 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,014,328 円
②総費用	496,140 円
③純収益　①－②	2,518,188 円
④建物等に帰属する純収益	2,024,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	493,928 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	482,271 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,717,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
仙台泉 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 -16

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　高橋　幾夫

印

TEL.

鑑定評価額

19,200,000 円

１㎡当たりの価格

96,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区七北田字東裏１４８番４				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南6.3m市道	水道、ガス、下水	泉中央 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 130 ｍ、南 50 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

行き止まり道路もある古くか
らの平坦な住宅地域

街

路

基準方位北　６．３
ｍ市道

交通

施設

泉中央駅東方

1.4km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中学校に隣接する熟成住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は高値圏に入り、微増傾
向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市営地下鉄「八乙女」「泉中央」駅から２㎞程度までの平坦な住宅地域。古い住宅地域で需要者の中心
は、地域に地縁、血縁を有する個人である。人の移動が少なく、人間関係も濃密な地域での新築戸建分譲は散見される
程度である。土地は２００㎡程度で１，９００万円、リフォーム済中古住宅は２，５００万円前後が取引の中心と判断
される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートは供給過剰傾向にあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自
用目的が主で、かつ、居住の快適性を重視する住宅地であるので、収益価格は参考に止め、信頼性のある取引事例によ
り求めた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台泉 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,500 円／㎡

[109.1]
100

100
[102.0]

100
[ 98.9]

[102.0]
100

96,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

年金医療不安、所得の実質伸び悩みの中、支
払限度を超えた高値不動産が多い市況の今後
は厳しい。

昔からの街区で各画地の配置は劣るが、泉中
央地区の東側にあり、需要は認められる。

南道路で、日照・通風等居住の快適性が上で
ある。これによる選好性の上昇はなく、その
変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１３０３０ -93	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m私道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２０１３１５０ -20	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
c	２０１３０４０ -39	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２０１３０６０ -73	仙台市泉区		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
e	２０１３０６０ -86	仙台市泉区		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,247	100 [ 70.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	105,071	100 [ 113.7]	92,411	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	94,300
b	(　 ) 109,524	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,438	100 [ 82.9]	139,250		142,000
c	(　 ) 83,574	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	78,140	100 [ 88.2]	88,594		90,400
d	(　 ) 82,260	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	80,423	100 [ 82.5]	97,482		99,400
e	(　 ) 85,928	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	87,630	100 [ 95.1]	92,145		94,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	親族間売買	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	親族間売買	％／月 +0.73	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,200 円／㎡]

仙台泉 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地につき、方式の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,113,079	564,904	2,548,175	2,033,850	514,325	（　0.9706） 499,204	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,093,422 円　　　　（　 55,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の需要実績より平均専有面積４０㎡の２ＤＫを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,510	120,800	1.0	120,800
							1.0	120,800
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,550	124,000	1.0	124,000
							1.0	124,000
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		244,800		244,800
								244,800

⑨年額支払賃料	244,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,937,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,937,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 127,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,050,496 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	244,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,233 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,113,079 円　　　　（　 15,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１３０２２　　　　-36	1,819 ( 1,780)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,654	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,584 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１３０２２　　　　-34	1,699 ( 1,662)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,522
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台泉 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,200 円	27,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	127,104 円	3,177,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,000 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 564,904 円　（　　　　　　 2,825 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,033,850 円（　　　　　 10,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,113,079 円
②総費用	564,904 円
③純収益　①－②	2,548,175 円
④建物等に帰属する純収益	2,033,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	514,325 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	499,204 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,496 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,093,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,500 円／㎡）