別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 太白 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太白 -48 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　戸張　有 印  TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 77,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区八木山南３丁目１４番５ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済みの住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 八木山動物公園 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵地に位置する区画 整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 八木山動物公園駅南西 方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地帯に存する区画整然とした住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないものの、地下鉄東西線新駅の 影響は収束し需要は落ち着いていることから、地価水準は横這い傾向に転じている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南西部の八木山丘陵地帯の住宅地域一円である。需要者の中心は自己使用目的で住宅を購入しよう とする比較的収入の高い個人と考えられる。平成２７年１２月に開業した仙台市地下鉄東西線「八木山動物公園」駅の 影響も収束し需要は落ち着いている。需要の中心となる価格帯は２２０㎡程度の更地で１，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場参加者である個人は、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、類似性の高 い多数の取引事例から求めた比準価格は市場価値を的確に表示しており規範性は高い。したがって、比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太白 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [135.9] [100.0] 100 77,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、雇用・住宅投資・公共投資は高 水準を維持しているものの、消費・生産が弱 含みで推移しているなど、回復の動きに足踏 みがみられる。 丘陵地にある住宅団地であり、住環境は比較 的良好であるが、地下鉄東西線開通の影響も 収束し、地価は横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％