別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 太白 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太白 -12 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　宗夫 印  TEL.

鑑定評価額 6,620,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区人来田２丁目４７番１９６ ｢人来田２－１８－１６｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 長町南 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年前後に開発された 郊外にある丘陵性の大型住宅 団地 街 路 基準方位北、　６． ２ｍ市道 交通 施設 長町南駅西方 6.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の熟成した丘陵性大型住宅団地で、今後も閑静な居住環境を維持するものと予測するが、居住者の高齢化が 進む中、若年世代の選好性が低いため、需要は限定的であり、地価は暫く横這い傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね太白区内一円の住宅地域の圏域。需要者の中心は市内の居住者。造成時期が古い大規模な住宅団地で あり、居住者の高齢化が進んでいる。地下鉄開業の影響はほとんどなく、最寄駅や中心部への接近性が劣るため、若い 子育て世代の転入が乏しいこともあり、需要は限定的である。土地は２００㎡程度で６５０万円程度、新築戸建住宅の 供給はほとんどないが、中古戸建住宅では１５００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並び、交通利便性に難があるためアパート等はほとんどなく、かつ用途地域が第１種低層住居専用地域 であり、経済合理性に合致した賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法は不採用とした。従って類似地域内の取 引事例より求めた比準価格は当該地域の地域性を表す説得力ある妥当な価格と判断し、代表標準地との均衡も確認でき る上記比準価格を鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太白 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [108.3] 100 100 [102.0] 100 [151.5] [100.0] 100 33,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ沿線や地下鉄沿線にある生活利便性・快 適性の良好な住宅地域に対する需要はかなり 根強いが、品等の劣る住宅地域への需要は減 少傾向にある。 郊外の丘陵地にある熟成した大型住宅団地で 、交通利便性に難があるため需要はやや弱く 、地価は横這いの状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％