鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

若林 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１３０３０ -60	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西23m市道、北8m、東6m、三方路		２住居 (70,200)
b	２０１３０７０ -82	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西7m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２０１３１３０ -30	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	北15m市道、西3m、角地		２住居 (60,200)
d	２０１３１８０ -24	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m県道、南6m、角地		準工 (70,200)
e	２０１３１３０ -82	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北40m市道、南3.5m、二方路		商業特別用途地区 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,437	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	182,178	100 [ 99.8]	182,543	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 146,941	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	154,523	100 [ 84.0]	183,956		180,000
c	(　 ) 217,666	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	226,071	100 [ 112.5]	200,952		197,000
d	(　 ) 115,771	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	109,875	100 [ 62.1]	176,932		173,000
e	(　 ) 114,790	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	117,041	100 [ 65.8]	177,874		174,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

若林 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,077,018	10,253,928	34,823,090	30,060,400	4,762,690	（　0.9512） 4,530,271	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	98,484,152 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

若林 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	420.00	ＲＣ5	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	80 ％	400 ％	400 ％	862 ㎡	36.3 m x 30.5 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～５階事務所（フロア貸）を想定

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	80.0	336.00	2,684	901,824	6.0	5,410,944
							0.0	0
2～ 5	事務所	420.00	85.0	357.00	2,153	768,621	6.0	4,611,726
							0.0	0
～

～

～

計		2,100.00	84.0	1,764.00		3,976,308		23,857,848
								0

⑨年額支払賃料	3,976,308 円　×　12ヶ月　＝　 47,715,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,764.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保しているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,715,696 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,862,942 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,852,754 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,857,848 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 224,264 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,077,018 円　　　　（　 52,294 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１３０３２　　　　-42	2,280 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,239	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,164 円/㎡　月額支払賃料（　 2,153 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１３０３２　　　　-41	1,672 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	2,071
c	２０１３０３２　　　　-28	2,674 ( 2,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [125.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,183

若林 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,784,000 円	446,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,908,628 円	47,715,696　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,120,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,549,200 円	446,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	446,000 円	446,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	446,000 円	446,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,253,928 円　（　　　　　　 11,896 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	446,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,060,400 円（　　　　　 34,873 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,077,018 円
②総費用	10,253,928 円
③純収益　①－②	34,823,090 円
④建物等に帰属する純収益	30,060,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,762,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,530,271 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,256 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,484,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
若林 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

若林 5-8

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　大場　博

印

TEL.

鑑定評価額

147,000,000 円

１㎡当たりの価格

170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区卸町２丁目１番２３				②地積　(㎡)	862 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1.2:1	銀行Ｓ2	中低層の銀行、事務所等が混在する路線商業地域	南30m県道	水道、ガス、下水	卸町 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 240 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道荒浜原町線沿いの商業地
域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

卸町駅東方

220m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

仙台市地下鉄東西線の卸町駅に近く、地域の利用用途や画地の規模が変動の過程にあり、収益の面から投資対象
となり得る地域で、需要は依然強いと認められる。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 171,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台駅から約２～６ｋｍに位置する幹線道路沿いの業務地域とみられ、主な需要者として考えられるのは
、県内外の法人企業である。標準的用途、規模とも今後、変動の可能性があるが、街路条件、交通接近条件とも良好で
あることから、価格は当面、堅調に推移する可能性が高いと見込まれる。取引の中心価格帯は、取引の規模、用途が多
様なため特定し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格として比準価格と収益価格の２種の価格を算出したが、対象標準地は市街地に在るので積算価格は試算するこ
とができなかった。近隣地域の標準的使用、最有効使用とも店舗兼事務所用地としての使用と認められるが、需要者の
大半は自用として使用することを目的とする法人と考えられるので自用の比重が高い比準価格を重視し、収益価格も関
連づけ、代表標準地を規準とした価格にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　若林 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 215,000 円／㎡

[114.0]
100

100
[100.0]

100
[141.6]

[ 98.0]
100

170,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は横這い基調にあり、消費支出の伸び、
物価の上昇率は低い。

地下鉄東西線卸町駅、六丁の目駅周辺地域の
業務環境、利用状況が次第に変わりつつある
。

標準画地としての特性及び競争力の点におい
て、特別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

若林 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１３０３０ -6	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	東16m市道、西9m、二方路		商業地区計画等 (80,400)
b	２０１３０３０ -7	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	東16m市道、西9m、二方路		商業特別用途地区 (80,400)
c	２０１３１８０ -3	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ整形	南30m県道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	２０１３０２０ -36	仙台市若林区		更地	（　）	不整形	北東36m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２０１３１３０ -25	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、南5m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,225	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.9]	188,193	100 [ 95.8]	196,444	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	193,000
b	(　 ) 90,706	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 103.0]	101,465	100 [ 72.2]	140,533		138,000
c	(　 ) 101,374	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 97.0]	100 [ 82.8]	129,879	100 [ 85.6]	151,728		149,000
d	(　 ) 102,387	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	117,176	100 [ 64.2]	182,517		179,000
e	(　 ) 147,213	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	153,645	100 [ 80.4]	191,101		187,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 171,000 円／㎡]

若林 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,581,585	11,507,617	35,073,968	30,060,400	5,013,568	（　0.9512） 4,768,906	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	103,671,870 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

若林 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	420.00	ＲＣ5	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	862 ㎡	36.3 m x 30.5 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～５階事務所（フロア貸）を想定

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	80.0	336.00	2,773	931,728	6.0	5,590,368
							0.0	0
2～ 5	事務所	420.00	85.0	357.00	2,225	794,325	6.0	4,765,950
							0.0	0
～

～

～

計		2,100.00	84.0	1,764.00		4,109,028		24,654,168
								0

⑨年額支払賃料	4,109,028 円　×　12ヶ月　＝　 49,308,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,764.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保しているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,308,336 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,958,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,349,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,654,168 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 231,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,581,585 円　　　　（　 54,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１３０４２　　　　-4	2,084 ( 2,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	2,221	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,234 円/㎡　月額支払賃料（　 2,225 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１３０４２　　　　-13	2,488 ( 2,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.3]	100 [ 99.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	2,421
c	２０１３１５２　　　　-4	2,806 ( 2,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 97.9]	100 [120.0]	2,514

若林 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,230,000 円	446,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,465,417 円	49,308,336　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,371,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,549,200 円	446,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	446,000 円	446,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	446,000 円	446,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,507,617 円　（　　　　　　 13,350 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	446,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,060,400 円（　　　　　 34,873 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,581,585 円
②総費用	11,507,617 円
③純収益　①－②	35,073,968 円
④建物等に帰属する純収益	30,060,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,013,568 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,768,906 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,532 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,671,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）