別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 若林 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   若林 -14 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　幾夫 印  TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区上飯田２丁目１３６番６ ｢上飯田２－１９－６０｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 河原町 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 田園地域に隣接する住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 河原町駅南東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の熟成した住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は微増から横這いに入りつつあ る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若林区内で比較的価格水準が低い平坦な住宅地域。需要者の中心は周辺地域に地縁・血縁を有する個人 である。郊外住宅地域で居住環境条件は普通であるが、最寄駅等への接近性はやや劣り、バス便も利用勝手が悪い。総 額面から需要は細々ながらある。土地は２５０㎡程度で１，８００万円前後、新築の戸建分譲は画地規模１３０㎡、建 物は延１０５㎡程度で３，１００万円程度が取引の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の住宅地域で、かつ、指定容積率が８０％と経済合理性に適う賃貸住宅の経営は難しいと判断し、収益価 格は試算せず、信頼性のある取引事例により求められた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と 判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　若林 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,800 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [113.0] [102.0] 100 72,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 年金医療不安、所得の実質伸び悩みの中、支 払限度を超えた高値不動産が多い市況の今後 は厳しい。 最寄駅からは遠く、バス便も減便となって、 特に高齢者にとっては住みにくい街となりつ つあり、需要は少しずつ減退している。 西道路で、日照・通風等居住の快適性が上で ある。これによる選好性の上昇はなく、その 変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％