別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 若林 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   若林 -3 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行 印  TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区五十人町２５番５ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北6.2m市道、東側道 水道、ガス、下水 連坊 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に比較的近い既存の住 宅地域で、街路は一方通行の 交通規制や行止り路が多い 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 連坊駅南東方 750m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に比較的近い既存の住宅地域で、概ね現状を維持して行くものと思われる。地下鉄駅が徒歩圏にあり、 今後とも根強い需要が見込まれる。一方、供給は限定的で、地価は当面強含みで推移して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若林区のうち中心部近くの地下鉄駅に近接した住宅地域。需要者の中心は主に仙台市内の居住者。地下 鉄「連坊」駅が徒歩圏となり、交通・生活利便性の向上が認められる。地下鉄東西線開業以降、需要は強含みで推移し ている。一方、供給は限定的であり、売り手市場にある。土地は標準的画地規模で２４００万円前後、新築戸建は取引 総額抑制のため更に敷地面積の小規模化が見られ、３７００万円～４０００万円前半の取引が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引の中心は自用の戸建住宅の建設目的であるが、市内中心部に比較的近いことから共同住宅等の収益物件も見受けら れる。但し、不動産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。よっ て、居住の快適性を優先する住宅地域であり、多数収集した取引事例の中からより信頼性の高い事例を選択して求めた 比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　若林 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [107.4] 100 100 [101.0] 100 [113.3] [103.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若林区の住宅地は、都市居住選好志向が強ま るなか、金融緩和政策の継続を背景に不動産 市況は堅調に推移、地下鉄駅周辺の不動産需 要は依然根強い。 市内中心部に比較的近く、地下鉄駅が徒歩圏 にある既存住宅地域で、需要は根強い。画地 細分化、割高取引も多く、地価は依然として 上昇傾向にある。 街路の接面関係が角地であり、利便性・選好 性にやや優れているが、効用の程度に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％