鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１１３０ -1008	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２０１１１１０ -1051	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東50m国道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２０１１１３０ -1036	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２０１１１３０ -1009	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２０１１０００ -1027	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南22m市道、西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,975,270	100 [ 100.0]	[ 116.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,430,622	100 [ 142.8]	1,702,116	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,700,000
b	(　 ) 1,543,386	100 [ 100.0]	[ 112.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	1,891,404	100 [ 120.5]	1,569,630		1,570,000
c	(　 ) 1,681,222	100 [ 100.0]	[ 126.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	2,364,919	100 [ 149.7]	1,579,772		1,580,000
d	(　 ) 1,540,843	100 [ 100.0]	[ 113.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,943,174	100 [ 132.3]	1,468,763		1,470,000
e	(　 ) 2,415,148	100 [ 130.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,024,124	100 [ 138.9]	1,457,253		1,460,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	取材により割高	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +25.0
e	取材により割高	％／月 +1.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,560,000 円／㎡]

仙台青葉 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,367,089	20,434,113	45,932,976	23,413,500	22,519,476	（　0.9321） 20,990,404	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	499,771,524 円　　　　（　 1,440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所	270.00	Ｓ5F1B	1,328.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	348 ㎡	11.2 m x 31.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層店舗付事務所を想定

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

用途、規模等を考慮して想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	253.00	85.0	215.05	4,050	870,953	10.0	8,709,530
							0.0	0
1～ 1	店舗	247.94	80.0	198.35	7,364	1,460,649	10.0	14,606,490
							0.0	0
2～ 2	店舗	247.94	80.0	198.35	4,787	949,501	10.0	9,495,010
							0.0	0
3～ 4	事務所	264.68	80.0	211.74	3,682	779,627	6.0	4,677,762
							0.0	0
5～ 5	事務所	50.60	60.0	30.36	3,682	111,786	6.0	670,716
							0.0	0

計		1,328.84	80.2	1,065.59		4,952,143		42,837,270
								0

⑨年額支払賃料	4,952,143 円　×　12ヶ月　＝　 59,425,716 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,065.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,508,372 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的な店舗付事務所ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,934,088 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,965,386 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,968,702 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,837,270 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 398,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,367,089 円　　　　（　 190,710 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１１２２　　　　-17	3,445 ( 3,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,828	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,700 円/㎡　月額支払賃料（　 3,682 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２０１１１２２　　　　-19	3,474 ( 3,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,574
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,452,000 円	363,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	10,640,113 円	70,934,088　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,913,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,702,600 円	363,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	363,000 円	363,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	363,000 円	363,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,434,113 円　（　　　　　　 58,719 円／㎡）　　（経費率　　 30.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	363,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,328.84 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,413,500 円（　　　　　 67,280 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,367,089 円
②総費用	20,434,113 円
③純収益　①－②	45,932,976 円
④建物等に帰属する純収益	23,413,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,519,476 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,990,404 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,317 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 499,771,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,440,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
仙台青葉 5-48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-48

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅谷　正志

印

TEL.

鑑定評価額

522,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,080,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区一番町２丁目３番１４｢一番町２－３－２６｣				②地積　(㎡)	348 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:3	店舗、事務所兼倉庫ＳＲＣ5F1B	繁華な中心部商店街通りの南端にある商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	青葉通一番町 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部商店街通りであるが、
青葉通りにより離れるため繁
華性は相対的に劣る。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

青葉通一番町駅南東方

160m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

商店街通りのうちサンモ－ル一番町に位置する。当該地域は近年再開発が進んでおり青葉通り沿いのビルは完成
した。旧来の長屋飲食街の一部が更地となっており、さらに近接地を含めて再開発の動きがある。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,260,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台駅前から続く商店街通りならびに青葉通、広瀬通等の中心部主要幹線道路沿いで人通りが多く店舗出
店が可能な高度商業地域。需要者の中心は資本力を有する大手企業、不動産投資資金等であるが、地元資本が取得する
動きも見られる。店舗収益改善は実感が乏しいが、金融緩和による投資需要が増加し上昇が継続している。需要の価格
帯は、規模、個別事情等によりまちまちであるが、総額を抑えた５億円程度が中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商店街通りであり一部に自己使用目的の取引も見られるが、投資対象としての取引もある。店舗収益の改善は少なめで
あるが、賃料水準は安定している。オフィス空室は改善しているが、新規店舗との競合等収益性に対する不透明感は残
っている。比準価格は同じ商店街の事例を中心に試算しており実証的である。従って、市場の実態をより反映する比準
価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,210,000 円／㎡

[117.2]
100

100
[100.0]

100
[171.5]

[100.0]
100

1,510,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市内商業地はオフィス空室率改善に金融
緩和による幅広い投資需要が加わり上昇とな
っている。

商店街通りの端に位置し、周辺に再開発の動
きがあるが未着工である。

地域内の標準的な画地である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１１１０ -1067	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、北4m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
b	２０１１０００ -1025	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		商業 (80,700)
c	２０１１１１０ -1051	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東50m国道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (80,600)
d	２０１１０００ -1024	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東36m国道、中間画地		商業 (80,600)
e	２０１１０００ -1029	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ整形	北36m国道、南4m、二方路		商業 (80,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,433,839	100 [ 100.0]	[ 116.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,624,554	100 [ 103.0]	1,577,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,580,000
b	(　 ) 2,248,481	100 [ 115.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,228,929	100 [ 147.8]	1,508,071		1,510,000
c	(　 ) 1,543,386	100 [ 100.0]	[ 112.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	1,891,404	100 [ 122.2]	1,547,794		1,550,000
d	(　 ) 1,992,842	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,212,055	100 [ 143.6]	1,540,428		1,540,000
e	(　 ) 1,170,905	100 [ 100.0]	[ 114.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,286,870	100 [ 83.8]	1,535,644		1,540,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	取材により割高	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +28.0
b	取材により割高	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,550,000 円／㎡]

仙台青葉 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため方式の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,115,001	22,080,096	44,034,905	24,316,500	19,718,405	（　0.9321） 18,379,525	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	437,607,738 円　　　　（　 1,260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所	253.00	ＲＣ5F1B	1,328.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	348 ㎡	11.2 m x 31.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

商店街通りに面するため中層の店舗付事務所を想定した。

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

現況の建物を参考に有効率を算定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	253.00	85.0	215.05	4,000	860,200	10.0	8,602,000
							0.0	0
1～ 2	店舗	247.94	80.0	198.35	6,500	1,289,275	10.0	12,892,750
							0.0	0
3～ 4	事務所	264.68	80.0	211.74	3,333	705,729	6.0	4,234,374
							0.0	0
5～ 5	事務所	50.60	60.0	30.36	2,600	78,936	6.0	473,616
							0.0	0
～

計		1,328.84	80.2	1,065.59		4,929,144		43,329,864
								0

⑨年額支払賃料	4,929,144 円　×　12ヶ月　＝　 59,149,728 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,065.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,508,372 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的な事務所ビルの共益費を参考に判定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,658,100 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,946,067 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,712,033 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	43,329,864 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 402,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,115,001 円　　　　（　 189,986 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１０２２　　　　-35	2,580 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,800	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,333 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２０１１１１２　　　　-1025	6,108 ( 6,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	100 [ 97.0]	5,300
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,885,000 円	377,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	11,305,296 円	70,658,100　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,913,400 円
	建物　　　　　　　　　 3,845,400 円	377,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	754,000 円	377,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	377,000 円	377,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,080,096 円　（　　　　　　 63,449 円／㎡）　　（経費率　　 33.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	377,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,328.84 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,316,500 円（　　　　　 69,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,115,001 円
②総費用	22,080,096 円
③純収益　①－②	44,034,905 円
④建物等に帰属する純収益	24,316,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,718,405 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,379,525 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,815 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,607,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,260,000 円／㎡）