鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１１１０ -1094	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	２０１１０００ -1028	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、西4m、二方路		商業 (80,500)
c	２０１１１３０ -1006	仙台市青葉区		更地	（　）	台形	北東27m市道、中間画地		商業 (80,500)
d	２０１１０２０ -56	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
e	２０１１１１０ -1090	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 445,747	100 [ 100.0]	[ 133.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	595,072	100 [ 100.0]	595,072	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	595,000
b	(　 ) 544,466	100 [ 120.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	471,609	100 [ 81.5]	578,661		579,000
c	(　 ) 563,857	100 [ 100.0]	[ 116.9] 100	100 [ / ]	100 [ 112.7]	584,870	100 [ 100.1]	584,286		584,000
d	(　 ) 491,393	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	506,626	100 [ 83.8]	604,566		605,000
e	(　 ) 427,244	100 [ 100.0]	[ 126.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	538,327	100 [ 89.9]	598,806		599,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	取材により割高	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -22.0
b	取材により割高	％／月 +0.90	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 +12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +1.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -12.5
e	正常	％／月 +1.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 594,000 円／㎡]

仙台青葉 5-41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,964,084	12,291,048	38,673,036	29,984,500	8,688,536	（　0.9526） 8,276,699	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	188,106,795 円　　　　（　 378,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	330.75	ＲＣ6	1,790.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	500 ％	360 ％	498 ㎡	15.0 m x 33.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

７階建店舗・事務所ビルを想定。１階は一括貸しの店舗、２～６階はフロア貸又は部分貸の事務所。

⑦有効率　 74.7 ％
の理由

ホール、廊下等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	261.62	60.4	158.02	4,224	667,476	10.0	6,674,760
							0.0	0
2～ 2	事務所	330.75	79.6	263.28	3,442	906,210	8.0	7,249,680
							0.0	0
3～ 5	事務所	330.75	79.6	263.28	3,129	823,803	8.0	6,590,424
							0.0	0
6～ 6	事務所	193.50	65.1	125.97	3,035	382,319	8.0	3,058,552
							0.0	0
塔屋～		12.00

計		1,790.12	74.7	1,337.11		4,427,414		36,754,264
								0

⑨年額支払賃料	4,427,414 円　×　12ヶ月　＝　 53,128,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,337.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,128,968 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,230,938 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,618,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,754,264 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 345,490 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 564 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,964,084 円　　　　（　 102,338 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１０１２　　　　-1004	2,941 ( 2,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.1]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	3,194	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,150 円/㎡　月額支払賃料（　 3,129 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２０１１０１２　　　　-1003	3,249 ( 3,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	3,129
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,820,000 円	455,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,692,448 円	53,848,968　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,227,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,641,000 円	455,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	455,000 円	455,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	455,000 円	455,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,291,048 円　（　　　　　　 24,681 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	455,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,790.12 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,984,500 円（　　　　　 60,210 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,964,084 円
②総費用	12,291,048 円
③純収益　①－②	38,673,036 円
④建物等に帰属する純収益	29,984,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,688,536 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,276,699 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,620 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,106,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 378,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
仙台青葉 5-41　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-41

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　田中　忠一

印

TEL.

鑑定評価額

279,000,000 円

１㎡当たりの価格

560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区中央４丁目３番６｢中央４－３－１２｣				②地積　(㎡)	498 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,360)
	1:2	教習所Ｓ5	事務所ビル、店舗等が混在する商業地域	南6m市道	水道、ガス、下水	地下鉄仙台 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 55 ｍ、南 45 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

２０１６年７月、付近にパル
コ２が開店。仙台駅前地区と
の往来通行量が増加。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

地下鉄仙台駅南西方

240m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

仙台駅周辺の商業地域の集客力が高まっており、今後ともホテル、マンション等の立地が見込まれ、地価はしば
らくの間上昇基調にて推移すると考えられる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 577,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 404,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市中心部の商業地域一円で、需要者は県内の資金力の高い不動産会社等である。近隣地域周辺は現在
、店舗、事務所、専門学校、ホテル、マンション等多様な用途に用いられる混在地域であるが、ＪＲ仙台駅前の繁華性
増大の影響が波及しており、地価は上昇基調にて推移している。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の更地で、
総額２．５～３億円程度と推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏における主な需要者は県内の資金力の高い不動産会社等と考えられ、同一需給圏における土地取引動向や地
価水準だけでなく、賃料、利回り等の賃貸市場動向に着眼し収益性にも留意して取引の意思決定を行うものと考えられ
る。したがって、本件においては比準価格と収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 700,000 円／㎡

[113.0]
100

100
[100.0]

100
[141.4]

[100.0]
100

559,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩和的な金融政策が続く中、商業地への投資
需要は依然活発で、取引動向や賃料、稼働率
等の収益性も全般的に良好であり、地価は上
昇傾向にある。

ＪＲ仙台駅周辺においてデベロッパーによる
オフィス、店舗・飲食ビル、ホテル等の開発
が相次ぎ、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１１１０ -1094	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	２０１１１３０ -71	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m市道、南東15m、角地		商業 (100,500)
c	２０１１０００ -1022	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北27m市道、中間画地		商業 (80,500)
d	２０１１１１０ -1090	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 445,747	100 [ 100.0]	[ 133.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	595,072	100 [ 100.0]	595,072	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	595,000
b	(　 ) 551,175	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	566,305	100 [ 98.0]	577,862		578,000
c	(　 ) 579,662	100 [ 120.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	521,696	100 [ 96.4]	541,178		541,000
d	(　 ) 427,244	100 [ 100.0]	[ 126.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	538,327	100 [ 96.3]	559,010		559,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	取材で割高取得	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	取材で割高取得	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +1.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 577,000 円／㎡]

仙台青葉 5-41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,937,136	12,257,300	39,679,836	30,379,900	9,299,936	（　0.9526） 8,859,119	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	201,343,614 円　　　　（　 404,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	330.75	ＲＣ6	1,790.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	360 ％	498 ㎡	15.0 m x 33.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は一括貸しの店舗、２～６階はフロア貸又は部分貸の事務所を想定。

⑦有効率　 74.7 ％
の理由

ホール、廊下等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	261.62	60.4	158.02	4,224	667,476	10.0	6,674,760
							0.0	0
2～ 5	事務所	330.75	79.6	263.28	3,226	849,341	8.0	6,794,728
							0.0	0
6～ 6	事務所	193.50	65.1	125.97	3,129	394,160	8.0	3,153,280
							0.0	0
塔屋～		12.00

～

計		1,790.12	74.7	1,337.11		4,459,000		37,006,952
								0

⑨年額支払賃料	4,459,000 円　×　12ヶ月　＝　 53,508,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,337.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	33,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 792,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,508,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 792,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,715,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,585,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,006,952 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 351,566 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 570 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,937,136 円　　　　（　 104,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１０７２　　　　-38	3,498 ( 3,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,248 円/㎡　月額支払賃料（　 3,226 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２０１１１３２　　　　-47	2,939 ( 2,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,189
c	２０１１１３２　　　　-1006	2,955 ( 2,940)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,207

仙台青葉 5-41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,844,000 円	461,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,715,000 円	54,300,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,074,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,702,200 円	461,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	461,000 円	461,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	461,000 円	461,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,257,300 円　（　　　　　　 24,613 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	461,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,790.12 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,379,900 円（　　　　　 61,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,937,136 円
②総費用	12,257,300 円
③純収益　①－②	39,679,836 円
④建物等に帰属する純収益	30,379,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,299,936 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,859,119 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,343,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 404,000 円／㎡）