鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１０６０ -1017	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２０１１０６０ -7	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	西22m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
c	２０１１０００ -1022	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北27m市道、中間画地		商業 (80,500)
d	２０１１０６０ -1019	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,500)
e	２０１１１３０ -79	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	西15m市道、南6m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 599,837	100 [ 100.0]	[ 118.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	713,206	100 [ 86.4]	825,470	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	809,000
b	(　 ) 544,453	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	620,676	100 [ 79.3]	782,694		767,000
c	(　 ) 579,662	100 [ 120.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	521,696	100 [ 66.9]	779,815		764,000
d	(　 ) 669,516	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	737,807	100 [ 89.8]	821,611		805,000
e	(　 ) 456,327	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	470,017	100 [ 57.8]	813,178		797,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +1.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +1.19	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	割高取得	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
c	割高取得	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +1.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 782,000 円／㎡]

仙台青葉 5-36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,913,761	17,212,464	53,701,297	39,803,600	13,897,697	（　0.9299） 12,923,468	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	293,715,182 円　　　　（　 585,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層事務所	358.00	ＲＣ7	2,443.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	502 ㎡	15.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地上７階建の事務所ビル（１階：駐車場（１１台）、２階以上：事務所（各階の部分貸し））を想定

⑦有効率　 67.0 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	348.00

2～ 6	事務所	358.00	80.0	286.40	3,578	1,024,739	12.0	12,296,868
							0.0	0
7～ 7	事務所	255.00	80.0	204.00	3,578	729,912	12.0	8,758,944
							0.0	0
塔屋～		50.00

～

計		2,443.00	67.0	1,636.00		5,853,607		70,243,284
								0

⑨年額支払賃料	5,853,607 円　×　12ヶ月　＝　 70,243,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,636.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	31,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,092,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,243,284 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 4,092,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 4,088,441 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	70,246,843 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	70,243,284 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 663,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	330,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,119 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,913,761 円　　　　（　 141,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１００２　　　　-1013	2,405 ( 2,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,150	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,614 円/㎡　月額支払賃料（　 3,578 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１１０１２　　　　-1003	3,249 ( 3,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,078
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,020,000 円	604,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,716,764 円	74,335,284　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,106,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,160,800 円	604,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	604,000 円	604,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	604,000 円	604,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,212,464 円　（　　　　　　 34,288 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	604,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 2,443.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,803,600 円（　　　　　 79,290 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,913,761 円
②総費用	17,212,464 円
③純収益　①－②	53,701,297 円
④建物等に帰属する純収益	39,803,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,897,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,923,468 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,744 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 293,715,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 585,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
仙台青葉 5-36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-36

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　齋　正晴

印

TEL.

鑑定評価額

372,000,000 円

１㎡当たりの価格

742,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区中央４丁目９番７｢中央４－９－１５｣				②地積　(㎡)	502 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車付置義務 (100,500)
	不整形 1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ10	中高層雑居ビルにマンションが混在する商業地域	南東20m市道	水道、ガス、下水	地下鉄仙台 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

建替中のＪＲ東日本ビル北対
面に位置し、中低層店舗・マ
ンション等が並ぶ商業地域。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

地下鉄仙台駅南方

340m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

商業集積と顧客通行量の増加が顕著なＪＲ仙台駅西口に近接しており、多様な商業用途の土地利用が期待される
。特に、ＪＲ東日本ビルの建替が近隣地域の土地利用に及ぼす影響は大きく、地価は上昇傾向が続くと予測。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 770,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 548,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ仙台駅西方に広がる商業地域のうち幹線街路背後の地域及び準幹線街路沿線地域で、中心商業地を補
完する機能を有するオフィス街や混在商業地域である。需要者は県内外の投資法人や資金力のある地元不動産業者等で
、マンション業者も加わる。中心街でのオフィス空室率低下と商業ビル供給の不足から用地需要が高く、地価上昇が強
い。需要の中心となる価格帯は５００㎡程度の土地で４億円内外と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は投資採算性が吟味されて取引された類似事例から求めており、取引市場の実態を反映して実証的である。収
益価格は市場賃料を踏まえて合理的に想定した賃貸借から求めたが、地価上昇期における賃料が地価動向に即応してな
いため比準価格より低位となった。本件では実証性に富む比準価格に投資採算性を検討する上で有効な収益価格を関連
付けて価格を調整し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 660,000 円／㎡

[117.0]
100

100
[100.0]

100
[101.8]

[ 98.0]
100

743,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    667,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青葉区人口は増加が鈍化。商業地平均空室率
は４％台前半、新規供給ビルが無く賃料上昇
が継続。金融緩和が続き中心部商業地に対す
る需要は旺盛。

商業施設の相次ぐ進出でホットなＪＲ仙台駅
前地区に近接。市道対面のＪＲ東日本仙台ビ
ルの建替えによっては近隣地域の土地需要が
増大の可能性。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　  +2.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１０００ -1028	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、西4m、二方路		商業 (80,500)
b	２０１１１１０ -1093	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,375)
c	２０１１１３０ -1007	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	２０１１１１０ -1	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、北西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,480)
e	２０１１１３０ -1010	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 544,466	100 [ 120.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	471,609	100 [ 61.6]	765,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	750,000
b	(　 ) 764,175	100 [ 100.0]	[ 122.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	852,402	100 [ 110.1]	774,207		759,000
c	(　 ) 651,447	100 [ 100.0]	[ 123.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	801,280	100 [ 100.1]	800,480		784,000
d	(　 ) 659,443	100 [ 100.0]	[ 108.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	683,937	100 [ 84.3]	811,313		795,000
e	(　 ) 869,146	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	808,671	100 [ 103.0]	785,117		769,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	取材により割高	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 -35.0
a	取材により割高	％／月 +0.90	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +1.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +9.9
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 770,000 円／㎡]

仙台青葉 5-36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,712,728	17,110,172	53,602,556	40,594,400	13,008,156	（　0.9299） 12,096,284	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	274,915,545 円　　　　（　 548,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層事務所	358.00	ＲＣ7	2,443.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	500 ％	500 ％	502 ㎡	15.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

７階建事務所ビルを想定。１階は駐車場１１台、２～７階は部分貸の事務所。

⑦有効率　 67.0 ％
の理由

ホール、廊下等の共用部分、機械室を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	348.00

2～ 6	事務所	358.00	80.0	286.40	3,594	1,029,322	12.0	12,351,864
							0.0	0
7～ 7	事務所	255.00	80.0	204.00	3,594	733,176	12.0	8,798,112
							0.0	0
塔屋～		50.00

～

計		2,443.00	67.0	1,636.00		5,879,786		70,557,432
								0

⑨年額支払賃料	5,879,786 円　×　12ヶ月　＝　 70,557,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,636.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,557,432 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 3,960,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 4,471,046 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	70,046,386 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	70,557,432 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 663,240 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	330,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,102 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,712,728 円　　　　（　 140,862 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１１３２　　　　-47	2,939 ( 2,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 91.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,580	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,630 円/㎡　月額支払賃料（　 3,594 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１１１３２　　　　-1003	4,583 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [104.0]	100 [110.0]	3,755
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,080,000 円	616,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,725,872 円	74,517,432　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,789,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,283,200 円	616,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	616,000 円	616,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	616,000 円	616,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,110,172 円　（　　　　　　 34,084 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	616,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 2,443.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,594,400 円（　　　　　 80,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,712,728 円
②総費用	17,110,172 円
③純収益　①－②	53,602,556 円
④建物等に帰属する純収益	40,594,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,008,156 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,096,284 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,915,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 548,000 円／㎡）