別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 仙台青葉 5-33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-33 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳 印  TEL.

鑑定評価額 361,000,000 円  １㎡当たりの価格 772,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 540,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区国分町１丁目６番５ ｢国分町１－６－７｣ ②地積 　(㎡) 467   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,500) 1:3 事務所 ＲＣ4F1B 中高層の事務所ビル 、金融機関が存する 商業地域 西11m市道 水道、ガス、下水 青葉通一番町 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後にあるが、中心 商業地に近接して比較的繁華 性の高い商業地域 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 青葉通一番町駅北西方 330m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 同一市道沿いにおいて事務所ビルの建替計画が進行しており、周辺の高度利用が進むものと思料される。オフィ ス市況の本格的な回復により、需要者の投資意欲は堅調であり、地価は上昇傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    813,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    730,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心商業地の背後に中高層事務所ビル・店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域である。主たる需 要者は、県内外の事業法人のほか、不動産投資法人及び地元投資家・不動産会社等であり、不動産市場への資金流入が 続くほか、オフィス市況の本格的な回復により需要は旺盛である。一方で、優良な投資用不動産の供給不足が慢性化し ており、需要者間の競合等によって物件価格の上昇及び取引利回りの低下が継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと思料され、比準価格及び収益価格の規 範性は同程度であると判断される。信頼性の高い現実の取引事例を基に試算した比準価格と需要者の投資採算性を適正 に反映している収益価格はともに説得力を有することから、本件においては、両価格を関連付け、同一需給圏内に存す る他の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    670,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策による不動産市場への資金流入 やオフィス市況の回復等を反映して収益物件 に対する投資家の需要は増勢基調で推移して いる。 仙台市により、高機能オフィスの整備に着目 した容積率緩和等の施策が公表され、老朽建 築物の建替え等の新規投資に対する機運が高 まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.2 ％  ％