別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 仙台青葉 5-20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-20 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊 印  TEL.

鑑定評価額 780,000,000 円  １㎡当たりの価格 510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区二日町８番３ ｢二日町８－６｣ ②地積 　(㎡) 1,529   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,400) 1:2 店舗、事務所兼共同 住宅等 ＳＲＣ12 中高層の事務所、マ ンションが存する商 業地域 南東15m市道 水道、ガス、下水 北四番丁 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 勾当台通、晩翠通背後で官公 庁に近い商業地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 北四番丁駅南西方 450m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 超高層分譲マンションや単身者向けの賃貸マンション建設が盛ん。晩翠通りでは大手マンション事業者による大 規模開発も進捗中。今後地域人口・世帯数の大幅な伸びが予測され、地域的な発展が期待される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    531,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    425,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心商業地の幹線道路背後に中高層の事務所ビル、賃貸マンション、駐車場等が混在する商業地域。典 型的需要者は、賃貸経営にノウハウを持つ地元不動産会社、個人投資家等。近年は、市街地への接近条件が再評価され 超高層マンションや単身者用賃貸マンションの建築が相次いでおり注目度が増している。晩翠通り沿いで超高層マンシ ョン２棟を中心とする再開発が進捗中。中心価格帯は土地で７～９億円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面においては賃料の粘着性、遅 効性により収益価格は保守的に求められる傾向がある。一方、採用した取引事例は周辺商業地域内の取引で、売買に当 たって間接的に収益性が考慮されている。よって、比準価格は実証的でありより市場動向を反映していると判断できる ので、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 5-34              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    395,000 円／㎡ [110.9] 100 100 [100.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 512,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    440,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利、空室率改善を背景に、中心部の収益 物件は需要増加。適格物件の減少で投資法人 の動きは鈍化するが地元企業、個人投資家の 積極姿勢が続く。 単身者向けの高層賃貸マンションや分譲マン ションの建築が盛ん。東北整備局跡地開発も 進捗中で、将来を見込んだ取引が多くみられ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  +8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.9 ％  ％