鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１１３０ -8	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	２０１１１３０ -1029	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	２０１１０００ -1023	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２０１１１１０ -1044	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	東11m市道、西3.6m、二方路		近商高度地区4種 (80,300)
e	２０１１０００ -1028	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、西4m、二方路		商業 (80,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 490,196	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	544,269	100 [ 84.8]	641,827	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	642,000
b	(　 ) 480,962	100 [ 100.0]	[ 114.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	549,740	100 [ 84.8]	648,278		648,000
c	(　 ) 511,012	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	567,223	100 [ 89.0]	637,329		637,000
d	(　 ) 564,573	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	631,757	100 [ 88.2]	716,278		716,000
e	(　 ) 544,466	100 [ 120.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	471,609	100 [ 80.4]	586,578		587,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +1.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	取材により割高	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
e	取材により割高	％／月 +0.90	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 642,000 円／㎡]

仙台青葉 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,148,450	14,107,555	43,040,895	33,345,400	9,695,495	（　0.9299） 9,015,841	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	204,905,477 円　　　　（　 510,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	316.80	ＲＣ5F1B	1,925.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	480 ％	402 ㎡	21.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、地上５階建の飲食店舗ビルを建築し、各階の部分貸しを想定。

⑦有効率　 78.7 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	316.80	73.3	232.20	2,723	632,281	10.0	6,322,810
							0.0	0
1～ 1	店舗	316.80	79.2	250.90	5,506	1,381,455	10.0	13,814,550
							0.0	0
2～ 2	店舗	316.80	81.4	257.90	3,300	851,070	10.0	8,510,700
							0.0	0
3～ 5	店舗	316.80	81.4	257.90	2,723	702,262	10.0	7,022,620
							0.0	0
塔屋～		25.00

計		1,925.80	78.7	1,514.70		4,971,592		49,715,920
								0

⑨年額支払賃料	4,971,592 円　×　12ヶ月　＝　 59,659,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,514.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保するので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,659,104 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,982,955 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,676,149 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	49,715,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 472,301 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,148,450 円　　　　（　 142,160 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１０７２　　　　-45	5,746 ( 5,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,552 円/㎡　月額支払賃料（　 5,506 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１１０７２　　　　-46	4,871 ( 4,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,523
c	２０１１１３２　　　　-1004	4,667 ( 4,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,491

仙台青葉 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,530,000 円	506,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,982,955 円	59,659,104　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,915,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,161,200 円	506,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,012,000 円	506,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	506,000 円	506,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,107,555 円　（　　　　　　 35,093 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	506,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,925.80 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,345,400 円（　　　　　 82,949 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,148,450 円
②総費用	14,107,555 円
③純収益　①－②	43,040,895 円
④建物等に帰属する純収益	33,345,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,695,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,015,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,427 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,905,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 510,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
仙台青葉 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-16

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅谷　正志

印

TEL.

鑑定評価額

251,000,000 円

１㎡当たりの価格

625,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区国分町２丁目１２番４｢国分町２－１２－４｣				②地積　(㎡)	402 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,480)
	1.2:1	店舗ＲＣ5F1B	中層飲食店ビル等が建ち並ぶ商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	勾当台公園 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 45 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

市内随一の飲食店街。街路は
狭く、中小の飲食店ビルが建
ち並ぶ商業地域。

街

路

８ｍ市道　　　　

交通

施設

勾当台公園駅南西方

310m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当市の代表的な飲食店街として熟成した地域で、当該地域内に格別の変動要因はなく、当分は現状を維持するも
のと予測する。駅前の飲食店との競合があり、地価の上昇はやや抑え気味で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 648,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 510,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国分町、一番町地区を中心とした市内中心部の飲食店が建ち並ぶ繁華街商業地域一円。需要者の中心は、
県内外の飲食専門会社、不動産投資会社等である。当該地域における飲食店・店舗売上は駅前との競合もあり横這い基
調であるが、賃料水準は安定しており、店舗ビル用地等の需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地は４０
０㎡程度で２億５千万円程度、建物付き収益物件では５億円～７億円程度と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の多くは飲食店の経営に係わる事業者もしくは飲食関連の投資家等である。飲食関連の店舗は賃料水準が高い反
面、入退去も多く滞納等のリスクもあり、規模、階層等により個別性が強く、経営主体にる収益性にバラツキがあり信
頼性には限界がある。需要者は市場の実態を反映した取引価格の水準を基に意思決定すると考えられる。従って、比準
価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 715,000 円／㎡

[109.8]
100

100
[100.0]

100
[120.6]

[100.0]
100

651,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    572,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市内商業地はマンション需要に金融緩和
による幅広い投資需要が加わり、オフィス系
も上昇となっている。

駅前の出店が多いものの、国分町飲食店街の
人気は根強く賃料水準は安定しており、需要
は堅調である。

地域における標準的な画地であり、個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１１３０ -9	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	２０１１０６０ -1014	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	２０１１０６０ -10	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２０１１１３０ -8	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e	２０１１１３０ -1029	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 678,081	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	776,581	100 [ 119.8]	648,231	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	648,000
b	(　 ) 507,462	100 [ 100.0]	[ 110.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	562,775	100 [ 86.6]	649,856		650,000
c	(　 ) 452,298	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	460,913	100 [ 72.0]	640,157		640,000
d	(　 ) 490,196	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	544,269	100 [ 83.9]	648,712		649,000
e	(　 ) 480,962	100 [ 100.0]	[ 114.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	549,740	100 [ 84.7]	649,044		649,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 648,000 円／㎡]

仙台青葉 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,407,888	14,362,938	43,044,950	33,345,400	9,699,550	（　0.9299） 9,019,612	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	204,991,182 円　　　　（　 510,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	316.80	ＲＣ5F1B	1,925.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	480 ％	402 ㎡	21.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、地上５階建の飲食店舗ビルを建築し、各階の部分貸しを想定。

⑦有効率　 78.7 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	316.80	73.3	232.20	2,610	606,042	10.0	6,060,420
							0.0	0
1～ 1	店舗	316.80	79.2	250.90	5,554	1,393,499	10.0	13,934,990
							0.0	0
2～ 2	店舗	316.80	81.4	257.90	3,232	833,533	10.0	8,335,330
							0.0	0
3～ 5	店舗	316.80	81.4	257.90	2,932	756,163	10.0	7,561,630
							0.0	0
塔屋～		25.00

計		1,925.80	78.7	1,514.70		5,101,563		51,015,630
								0

⑨年額支払賃料	5,101,563 円　×　12ヶ月　＝　 61,218,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,514.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保するので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,218,756 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,285,313 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,933,443 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	51,015,630 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 474,445 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,407,888 円　　　　（　 142,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１１１２　　　　-45	3,652 ( 3,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	4,496	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,600 円/㎡　月額支払賃料（　 5,554 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１１１２２　　　　-16	6,559 ( 6,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	6,710
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,530,000 円	506,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,060,938 円	61,218,756　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,092,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,161,200 円	506,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,012,000 円	506,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	506,000 円	506,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,362,938 円　（　　　　　　 35,729 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	506,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,925.80 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,345,400 円（　　　　　 82,949 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,407,888 円
②総費用	14,362,938 円
③純収益　①－②	43,044,950 円
④建物等に帰属する純収益	33,345,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,699,550 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,019,612 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,991,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 510,000 円／㎡）